リノベージン的住宅ローンの選び方

リノベージン的住宅ローンの選び方

「中古+リノベーション」をするには、まず「中古マンションの購入費用」、そして「リノベーション費用」が必要になります。

ほとんどの方が、「住宅ローン」を利用します。

住宅ローンは、選んだ種類によって、『毒』にも『薬』にもなります。
また、借りたいといえば銀行が貸してくれるというカンタンなものではありません。どの住宅ローンを借りるとしても必ず審査が必要になります。

リノベージンでは、住宅ローンを正しく選び、キャッシュ(現金)資産を残し、リアルエステート(不動産)資産を高める「中古+リノベーション」を目指します。

住宅ローンを選ぶ前に考えておくコト

リノベージンでは、一人ひとり違う「ジブン軸」を見つけ、あなただけのライフスタイルに合う「中古+リノベーション」を提案します。

「リノベーションをはじめる前に」へ

実際に住宅ローンを選ぶ前に大切なコトは、過去・現在・未来のあなたのお金の出入りをイメージすること。

住まい(住宅)探しは、資産探し。

家づくりは、資産づくりです。

人生で一番高い買い物「住宅ローン」

家を買うコト = 住宅ローンを買うコト

家の支払い総額 ≦ 住宅ローンの支払い総額

ですから、人生で一番高い買い物は「家」ではなく、「住宅ローン」なのです。
どのように家を買うのかで、人ひとり、ひと家族の人生は大きく変わります。

・住宅ローンの毎月の支払いが苦しい
・アミューズメントパークに行く余裕がない
・外食をする余裕がない
・貯金をする余裕がない
・子どもの学費が不安

家を買って、こんなふうにぼやくヒトもいれば、

・住宅ローンの毎月の支払いがラク
・アミューズメントパークに年2回行く
・月に2回は外食している
・貯金をしている
・子どもの学費も貯めている

住宅ローンのおかげでお金に余裕が生まれるヒトもいるのです。

住宅ローンを知り、自分の資産づくりの方法を知り、家計管理の方法を知って、そして、最後に住宅ローンを選びましょう。

住宅ローンを正しく組むことができれば、人生を豊かで幸せにすることができます。住宅ローンと知恵は使いようです。

「得する考え方」と「損する考え方」

資産づくりの方法を突きつめると、「得する考え方」と「損する考え方」という2つの考え方にしぼられます。

たとえば、「頭金がないから家を買うのは3年後かな?」という考え方は、得でしょうか? それとも損でしょうか?

1. 3000万円の中古マンションを購入
2. 「スケルトン・リノベーション」に1000万円をかける
3. 「中古+リノベーション」総額4000万円

総額4000万円の「中古+リノベーション」を4000万でできる人は、キャッシュ(現金)でポンと一括購入できるヒトだけです。

ほとんどの人が住宅ローンを利用します。

住宅ローンには金利がありますから、選ぶ住宅ローン商品によって、4000万円の「中古+リノベーション」を、5000万円で払い終えるヒト、6000万円払ってやっと払い終わるというヒトもいます。

住宅ローンの種類によっては、住宅ローン金利が急上昇してしまうと、総支払額がふくれあがってしまい、1億円払ってもまだ住宅ローンが終わらない・・・、なんていう恐ろしいコトになる可能性もあるのです。

これが住宅ローンであり、住宅ローンが「ローン破産」「ローン地獄」の第一歩といわれる理由です。

どうせ住宅ローンを買うなら、「損する買い方」つまり「損する住宅ローンを選ぶ」よりも、「得する買い方」つまり「得する住宅ローンを選ぶ」ことが重要です。

住まい(住宅)は今が買いどき?

「今後の住宅ローンの金利は上昇するんですか?」とよく聞かれます。

結論からいうと、「それは誰にもわかりません」ということになります。

しかし、ずっと低金利で推移してきた住宅ローンの金利が少しづつ上がりはじめました。

30年ほど前をふりかえると、当時の住宅金融公庫の住宅ローンは年5.5%の金利でした。そのころの一般の銀行の住宅ローンは、もっと高く、年8%の金利だったのです。

当時は景気が上昇する真っ只中で、みんなが高い金利の住宅ローンでお金を借りて家を買うという時代です。この時代に、ある調査機関が「あなたの一番欲しいものを挙げてください」という調査を行ったところ、下のような結果が出たそうです。

【1980年代】 欲しいモノ Best3 ・・・ 1. 家 2. 車 3. 海外旅行

この時代は、多くのヒトが、こういった「モノ」を欲しがっていたことがよくわかります。「みんな一緒」の「モノ」を手に入れることがステータスでした。基本的に、住宅ローンの金利というのは、景気がよくなれば上がり、景気が悪くなれば下がります。

では、今後の住宅ローンの金利はどうなると思いますか?

これは、あなた自身が、ニュースなどで報じられる経済の動きや政府の政策などから予想してみてほしいのです。ひとつポイントを上げるならば、住宅ローン金利が上がるときは、まず固定型の住宅ローン(全期間固定金利型・固定金利期間選択型)の金利が上がりはじめます。

ですから、毎月のフラット35の金利をチェックしてみることからはじめてみてください。これが数ヶ月ごとや1年の中で何度も上がりはじめると、ほかの住宅ローンの金利も上がりはじめます。

金利上昇のタイミングを見極めるコツは、常にアンテナを立てて必要十分な情報をいち早くキャッチすることが重要です。ちなみに、先ほどのマーケットデータは1990年代以降、現在にいたるまで大きく変化しています。

【1990年~2016年】 欲しいモノ Best3 ・・・ 1. 時間 2. お金 3. 健康

何ひとつ1980年代に見られたような「モノ」はランクインしていません。

リノベージンでいうところの、時間と空間、資産、人間力ですね。まさに、「みんな一緒」の時代から「それぞれ一人ひとり」の時代になった、といってもいいと思います。

住宅ローンの金利が1%変わるとどうなるの?

あなたは、住宅ローン金利が1%変わるとどうなるかを知っていますか?

《3000万円借入、30年返済、毎月均等返済、ボーナスなし、元利均等返済の場合》

金利毎月返済額返済総額
1%¥96,4923474万円
2%¥110,8863992万円
3%¥126,4814553万円
4%¥143,2255156万円

上の例では、住宅ローンの金利が1%から2%まで上昇したとき、毎月の返済金額で約1万4000円増加していることがわかります。

返済総額でみると、なんと、約518万円もの差が出てしまいます。

住宅ローンは、借り入れ金額は同じでも、どのタイミングで借りるかによって、最終的な支払い総額が変わるということに注意しましょう。

たかが1%、されど1%で、得するか損するかが分かれます。資産をつくるという目的のためには、「きっかけ」よりも「タイミング」を見極めることの方が大事です。

「家賃」と「住宅ローン」のくらべっこ

あなたは、毎月いくらの返済金額だったらムリなく払えると思いますか?

例えば、「月10万円くらいなら支払っていけるかな?」といったようなイメージをお持ちではないでしょうか。

この場合、「月々10万円」という金額はどこから出てくるのかというと、ほぼ間違いなく、今の「お家賃」だったり、家計の中で「支払える金額」だったりします。

これは、正しい考え方なのでしょうか?

リノベージンでは、「住宅ローン」を「月々いくら」といった支払える金額で組む、という考え方をしません。住宅ローンは、「支払える(だろう)金額」で組んではいけないのです。

よく「家賃」と「住宅ローン」を比較しがちですが、これは間違いなのです。これは、1メートルと1万円を比べるようなもので、本来はそのまま比較できない関係にあります。

比較とは、正しく比較すれば正しい答えが出ますが、比較するもの同士が間違っていたら、絶対に正しい答えは出ません。

住宅ローン金利タイプによっては恐ろしいコトが起こる!?

繰り返します。けっして、「家賃」と「住宅ローン」は比較しないでください。

「家賃」というのは、「部屋を借りたい人」=需要と「部屋を貸したい大家さん」=供給とのバランスで決まるもの。

借りたいヒトがたくさんいれば家賃は上がりますし、借りるヒトがいなくて空室だらけになると家賃が下がるというものです。

そもそも「家賃」は金利の影響を受けないということが重要なポイントです。

もう一方の「住宅ローン」は、「金利のカタマリ」のようなもので、金利の影響をモロに受けてしまいます。

仮に月7万円で住宅ローン(変動金利タイプ)の返済をはじめた場合で考えてみます。
1. 7万円の返済金額のうち、元金分が2万円、金利分が5万円だとします
2. 金利が上昇したとき
3. 7万円の返済金額のうち、利息分の5万円が金利上昇で6万円に増えます
4. それにともなって、2万円だったはずの元金が1万円に減ります
こうなると、住宅ローンの元金がなかなか減らない状態におちいり、当初に予定していた返済総額よりも最終返済総額がふくれあがってしまうというコトになります。

これは、とても恐ろしいコトです。最悪の状態になると、毎月の返済で金利分すら払いきれなくなって、負債がドンドンと増えていくことにもなりかねません。

ですから、
・「家賃」と「住宅ローン」は単純比較をしない。
・住宅ローン」は金利上昇リスクをちゃんと考えて選択する。
この2つが重要なのです。

「年返済比率」を考えてみましょう

「年返済比率」というのを知っていますか?

「年返済比率」は、あなたの1年間の収入から計算します。

毎年年末に会社から受け取る「源泉徴収票」の中の一番大きな数字、すなわち左上の項目が、ジブンの1年間の収入「支払金額」です。
源泉徴収票:支払金額
この「コミコミ」の年収の中から、いったいいくらの住宅ローンの返済を行うか、その割合が「年返済比率」という考え方です。

一般的に、自分の生活に支障をきたさない範囲の、いわば、「安全な」住宅ローンの年返済比率には一般的な目安があります。

《年返済比率の目安》
・年収500万円未満で30%まで
・年収500万円以上で35%まで

この数値は絶対に超えてはいけません。年収にしめる「年返済比率」の割合が小さくなればなるほど収入に占める返済負担は軽くなっていきます。

この「30%まで」とか「35%まで」という「年返済比率」では、住宅ローンの支払い負担が大きすぎて苦しい、というヒトもいます。

しかし、年返済比率35%だと苦しい、25%だったらラク、という肌感覚で判断することはオススメできません。

年返済比率30%ないしは、35%の返済金額を出してみて、「ちょっとキビしいかな」と思うときは、まずジブンの「家計」を見直すべきなのです。

リノベージン的「家計リノベーション」のやり方

「家計」の見直しポイントは、たったの3つ。この3つを改善できれば、住宅ローンを支払っていけるようになります。

《家計見直しポイント》
1. お金の貯め方と使い方
2. 車などの買い方
3. 生命保険のかけ方

家計の見直しは、キャッシュフロー(お金の流れ)のリノベーションといってもよいものです。今の家計を一度空っぽにして、もう一度組み立て直すなんていうところは、まさにリノベーションそのものです。

キャッシュフロー(お金の流れ)がおかしくなっている家計の特徴は、先にあげた見直しポイントの逆が起こっています。

つまり、
1. 浪費傾向があり、お金が貯められない、というより残らない
2. 車や家電などをクレジットカードやローンで支払っている
3. 生命保険のかけすぎ
が大きな要因になっていると考えられます。

家計リノベーションその1 「お金は貯まるの公式」

そもそも、お金を貯められる人と貯められない人の「違い」は何でしょう?

「ボク(ワタシ)は年収が低いので・・・」とか、「もう少し給料が多くもらえれば、お金が貯められるのですが・・・」というヒトがいます。

お気持ちはわかりますが、実のところ、年収と貯金額はそのまま比例するわけではありません。

・今お金を貯めているヒトは、たとえ年収が下がっても、お金を貯められます。
・今お金を貯められないヒトは、年収が上がったとしても、おそらくお金は貯まりません。

まず、こちらをご覧いただきたいと思います。

お金が貯められない人の家計管理
お金が貯められない人の家計管理
お金が貯まる人の家計管理
お金が貯まる人の家計管理

※貯金は、年収、もしくは月収(もしくは年収)の15%を基準としています。(リノベージンの貯金極意より)

これが究極のノウハウです。

収入から、これは「仕方ない」「必要だ」とジブンにいい訳しながら支出を続けることをしていませんか?

給料日前になって、お金が残っていない。家計収支が赤字になっている、という状態では貯金はできません。

家計簿をつけ、「食費がかかりすぎ」だの「付き合いが多い」などと分析してみても、根本的な解決にはならないことが多いのです。何よりメンドウでもあります。

しっかり貯金ができて、キャッシュフロー(お金の流れ)がちゃんと回る健全な家計にするコト。その方法はきわめてシンプルなものです。

1. 収入から真っ先に貯金(月給の15%)を差し引きます。これには手をつけません。
2. そして、残りを全部使う。きれいさっぱり残すことを考えず使ってしまいます。

これがストレス知らずのワクワク家計リノベーションです。


家計リノベーションその2 「モノは現金で買うべし」

車をクレジットやローンで購入している場合、住宅ローン審査が難しくなってしまうことがあります。

ローンには「組んでも良いローン」と「組んではいけないローン」があります。

組んでも良いローンの代表が「住宅ローン」。

「組んではいけないローン」の代表が「車のローン」です。

特に、車のディーラーなどが取り扱っている「アドオン式」と呼ばれるローンは絶対に避けてください。これは金利のカタマリで、車の買い方としては完全にNGだと覚えておいてください。

住宅を「正しい住宅ローン」で購入し、住宅ローンを利用して貯めた現金で車を買う。これが車など「モノ」を買うときの究極のノウハウです。


家計リノベーションその3 「生命保険のかけすぎ注意」

ファイナンシャルプランナーの方にいわせると、生命保険を正しくかけている人はほとんどいないそうです。

皆さんは、「生命保険料」をいったいいくらかけているのでしょうか?そのデータが公表されています。

【参考データ】
生命保険文化センターが実施した「生活保障に関する調査」(個人調査)によると、年間払込保険料(個人年金保険の保険料を含む)は男性で平均24.1万円、女性で平均18.2万円となっています。金額の分布をみると男性は「12~24万円未満」、女性は「12万円未満」が1番多くなっています。
《一人あたり年収別平均月額保険料》
・年収1000万円以上   →平均月額3万 700円
・年収700~1000万円未満 →平均月額2万 500円
・年収500~700万円未満 →平均月額1万7500円
・年収300~500万円未満 →平均月額1万6300円
・年収300万円未満    →平均月額1万4500円
(注:年間払込保険料は、民間の生命保険、郵便局、JA(農協)、生協、全労済が対象、一時払い・頭金の保険料は除く)
<生命保険文化センター「生活保障に関する調査」/平成25年度>

3人家族ともなると4万円前後になることもあります。年間にすると50万円以上になることもめずらしくありません。

実は、住宅ローンの次に高い買い物が「生命保険」なのです。

「生命保険」を見直すとお金が貯まる

生命保険は、事故や死による家計の危機的ダメージを回復させるために必要なものです。

生命保険は「万一」のために加入するもの。だとすれば「万一」の可能性はどのぐらいでしょうか?「万」に「一回」。10000分の1に備えるのが生命保険です。

実は、ほとんどのヒトは、無事に老後を迎えることができるのです。

基本的に、生命保険はあくまでもコトが起こらなければ「現金」として支払われることはありません。死によってこうむる金銭的ダメージや残された家族に対する保障は、貯金ではカバーできません。よって、生命保険を利用したほうが良いということになります。

しかし、必要以上の「安心」のために生命保険をアレコレとかけ過ぎてしまうと、今度はキャッシュ(現金)資産が残せません。

そもそも、ご主人に万一があった場合には、社会保険上の保障が数多くあります。
・健康保険などからの埋葬料
・厚生年金などからの遺族年金
・労災や死亡退職金
住まい(住宅)さえ購入してしまえば、それほど生命保険は必要ないということです。

住まい(住宅)購入後の必要死亡保障額は、「ご主人」から見て「扶養家族」1人につき1000万円といったところが目安です。

そして、何より重要視していただきたいのが「医療保険」です。

住宅ローンのことを考えると、「万一」よりも「病気等による入院」のほうがリスクになります。

入院後の住宅ローン支払いを考えると、1泊2日から保障されるのはもちろんのこと、
一度の入院でできるだけ長く保障されるタイプが必要になります。

生命保険の見直しについては、現在の生命保険証書をよく見ていただき、必要な保障、不必要な保障の仕分けをすることからはじめましょう。

以上が、リノベージン的「家計」の見直しポイントの全てです。

家計リノベーションができれば、1000種類を超える住宅ローン商品の中から、ジブンにとって最適な住宅ローンを選びとることができます。

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