人生を充実させるために「資産」をつくること

人生を充実させるために「資産」をつくること

ジブンらしい人生(ライフスタイル)を実現するために必要不可欠なものは、「資産」です。

つくるべき資産は大きく分けて3つ。

1. ナレッジ(知恵)資産
2. キャッシュ(現金)資産
3. リアルエステート(不動産)資産

リノベージンでは、いろいろな方法で、クライアント(お客様)の資産づくりをお手伝いします。

「ナレッジ(知恵)資産」をつくるために、住まい(住宅)づくりに必要な情報を双方向で共有できる個別相談やセミナーなどを開催しています。

「キャッシュ(現金)資産」をつくるために、家計リノベーションと住宅ローン選びでを徹底アドバイス。

「リアルエステート(不動産)資産」の価値を高めるために、物件探しからプランニング(設計)・デザインまで一緒に進めます。

これらの資産が、アナタの人生(ライフスタイル)をさらに充実させてくれるのです。

中古マンション物件を探してみる

ココ最近は「中古マンション+リノベーション」がたいへんな注目をあびています。

新築マンションの販売価格がだんだんと上がる一方で、中古物件を購入してリノベーションをする人が多くなりました。
たとえば、アナタが住みたい街やエリアを考えたとき、駅徒歩10分程度のマンションを買うとしたら、新築でしょうか? それとも中古でしょうか?

いまや、駅近の新築マンションが売り出されることは少なくなりました。売り出されている新築マンションもかなり高額です。

一方、駅近の中古マンションは、そこそこの物件数が売りに出ています。これは中古マンションならではの魅力だと思います。

おそらく10年先、20年先、30年先においても、人気のエリア、人気の駅、人気の街、求められる利便性が大きく変わることはないと思います。

何より、「中古マンションを買ってリノベーション」するコトで、ジブンらしいジブンだけの住まい(住宅)を好きなようにつくることができるのです。

リノベ・マンションの価値は将来上がるのか? 下がるのか?

では、あなたが「中古マンションを買ってリノベーション」したとしましょう。価値は上がるでしょうか?それとも下がるでしょうか?

住まい(住宅)を買おうと思ったとき、たくさんの選択肢があるなかで、一番悩むところは「新築」か「中古」かを考えるときではないでしょうか?

ご存知のとおり、日本人は昔から「新築」ダイスキ民族だからです。

アメリカやヨーロッパでは中古の住まい(住宅)を買うことは当たり前で多数派ですが、日本人はまったくの逆。統計によると、なんと、新築の住宅を買う人が85%にも達するそうです。

これは戦後の復興期からバブル最盛期までの間、国が一丸となって「新築の住宅を日本国民に買ってもらおう」という政策をとったことが大きな原因でしょう。とにかく持ち家がなかったので、数をおって次から次へと家がつくられていきました。その結果、けっして今の水準からすると質の高いといえない家が立ちならび、中古住宅はそ質が低くくて、長持ちしない、価値は低い・・・」というイメージが定着する原因となったのです。

たとえば、「中古マンションを買いたい」と、親に相談してみた場面を想像してみてください。「中古はやめておけ」とか「やっぱり新築じゃないのか」と言われそうではないですか?
では、住まい(住宅)の資産価値は、本当に、
新築マンション>中古マンション
なのでしょうか?

実は、新築マンションは購入して、すぐに20%も価格が下落しまいます。

マンションを買って住んだ瞬間に、新築マンションは、中古マンションにグレードダウン。、その時点で価格が20%ダウンするのです。

なぜ、こんなことが起こってしまうのでしょうか?

実は、新築マンションの価格は、土地の仕入れ費用と建物の建築費用とは別に、いろいろな費用(コスト)が上乗せされているのが一般的です。

具体的にいうと、

・新築マンションのモデルルーム費用(なんと数千万レベル)
・マンション販売にかかわるチラシやDM代など公告費用
・受付の女性、不動産屋さんの営業マンなどの人件費
・マンションデベロッパー(開発業者さん)、不動産屋さんの利益

これらオモテに出てこない費用が、新築マンション購入直後の20%値崩れリスクの大きな原因となっているのです。

リアルエステート(不動産)資産の価値を生み出すもの

リアルエステート(不動産)資産の価値といえば、まず「立地」です。

日本では、建物の価値を評価するための基準がほとんどありません。そのため、たとえば木造一戸建ての場合、どんなにメンテナンスをしっかりしていても、建築後22年経つと、建物の価値はほぼ0円になってしまいます。中古物件の価格は、ほぼ土地の価格だけなのです。

しかし、中古マンションでは少し事情が違ってきます。

中古マンション(特に建築後25年をこえるもの)は、「立地」する「エリアの価値」で取り引きされます。

同じ面積、住戸の数で価格が変わることはほとんどなく、『立地(エリア環境)が良くて、きれいに維持管理されているマンションかどうか?』で価格が決まります。

つまり、「お金を払ってもココに住みたい」という欲求の対価として価格が決められるという特殊な事情があるのです。

そうなる理由は、マンションが一戸建てと違って「管理費」と「修繕積立金」という、建物を維持管理するメンテナンスシステムを持っているからです。

このシステムが、リアルエステート(不動産)としてのマンションの価値を守っています。

一戸建ての場合、所有者ひとりが維持管理コストを負担して、メンテナンスをしなければなりません。これは大変な負担であり、メンテナンスが行き届いていない中古一戸建て住宅がたくさん存在しています。これは、中古物件を買う側の「不安感」につながってしまいます。

「立地」がいい中古マンションというのは、リアルエステート(不動産)資産として最もリーズナブルに買うことができます。なおかつ、最大の資産価値を得ることができる住まい(住宅)とされています。

新築マンションVS中古マンション耐震性はどちらが上か?

2014年3月に南青山のある超高級新築マンションにおいて、引き渡し前に不具合が発覚するという事件がありました。

新築マンションとしてしっかり設計されていたとしても、実際に工事をする会社や現場監督をはじめとした工事担当者が手を抜いたり、腕が未熟だったりすることで「欠陥マンション」として価値がゼロ(0)になってしまいかねません。

一方、中古マンションは、すでに完成してから一定の時間が経っているために、リアルな耐久性を自分の目で見て確認することができます。

たとえば、築30年ぐらいの中古マンションなら、

・外壁にヒビがあったりしないか
・エレベーターホールなど共用部に歪みはないか
・廊下や床がナナメになったりしていないか

などを確認することができます。これらを新築マンションで確認することはできませんし、時間が経たなければわからない重要なチェックポイントなのです。

中古マンションの資産価値を落とさないために

中古マンションを買うときに、まず注目すべきは「エリア環境」です。

事実、物件探しの肝は立地条件が80%以上を占めています。

将来、リアルエステート(不動産)資産としての値上がりを考ると、確実な方法は「再開発エリア」を探すことです。

「再開発エリア」は、各自治体のホームページでかんたんに確認できます。

また、テレビやネットのニュースを見れば、

・築地市場の移設問題
・品川駅から田町駅における新駅の計画
・飯田橋駅におけるホーム移転計画
・中野駅周辺の駅前大規模再開発

などなど多くの話題が取りざたされています。

一方で、そういった話題とは縁遠いエリアで、古い鉄筋コンクリート造のマンションやオフィスビルが多いエリアなどでは再開発はなかなか進みません。

こういったエリアは、街として完成体されていて、なかなか新しい建物を建てたり、再開発をするということにはなりません。

ここだけはさけてもらいたい中古マンションの立地とは?リアルエステート(不動産)資産として値上がりとまではいかなくても、最低限の資産価値を保てる中古マンションを探すならば、避けたほうがよいのが「幹線道路ぞいのマンション」です。

東京都などの大都市圏では、幹線道路がもともと多いこともありますが、たくさんのマンションが建つ最大の理由は、マンションを建てるときの建築制限がゆるいからなのです。

幹線道路ぞいのマンションは、とにかく「騒音」がはげしく、「空気環境」が悪く、「建物の劣化」も激しいというふうに、たくさんのデメリットを持っています。車の通行量も多いので、「安全」の確保にも不安が残るので、価格だけをみて購入するということはしない方が懸命です。

リアルエステート(不動産)価値が落ちにくい中古マンションのロケーション資産価値が落ちにくい中古マンションなら、なんといっても、昔からの住宅地にあるマンションがオススメです。

中古マンションなら、ものすごく良い環境に立地する掘り出し物のマンションを探すことも可能です。

そして、立地と合わせてチェックしていただきたいのが、「中古マンションの状態」です。

これはメンテナンスや管理状況のことです。日頃のメンテナンスや掃除、木々などの植栽の手入れをしっかり行っているマンションは、エリア環境のみならず住まい(住宅)の状態が良好に保たれている理想的なマンションです。

「資産価値を落とすリスク要因」に注意!

中古マンションのエリア環境では、見た目やベンリかどうかなどの条件以外に、目に見えない「土地」の情報も大切です。

特に、台風による水害や河川の氾濫、地震による液状化現象などに対して、どれだけ「安全」なのかが重要になります。

東日本大震災では、各地で液状化現象がおこり、マンションのみならず一戸建ての資産価値を大きく落とすようなことがありました。

たとえば、地震による液状化マップは、各市町村ごとにホームページで公開していますので、検討エリアは必ずチェックしておきましょう。

・埋め立て地かどうか?
・川の近くに立地していないか?
・土地の名前に「水」「池」「沼」など水にちなんだ単語が入っていないか?

こういったコトに気をつけて調べてみることをオススメします。

また、台風や大雨がふったときに安全かどうかは、ハザードマップを調べれば知ることができます。
(国土交通省ハザードマップ:http://disaportal.gsi.go.jp/

「一戸建てとちがってマンションなら大丈夫じゃないの?」

という方、油断は禁物です。マンションとはいえ1階部分は水浸しになってしまうこともありえます。

こうなってしまうとリアルエステート(不動産)資産としての価値は大きく落ちてしまいます。

また、そのときの泥掃除などにかかるお金は、マンションの管理費から支払われますので、管理費アップなど、毎月の支払い負担にも大きな影響をおよぼします。

また、最近、築地移設で問題となった「土壌汚染」も要注意のリスク要因です。

マンションが立っているエリアが土壌汚染エリアだった場合、いうまでもなくマンションの資産価値は大幅に下がります。

土壌汚染については、「登記簿謄本」を調べましょう。

登記簿謄本は、今までにこの土地にどのような建物がつくられたのか、どんな人がそれを所有していたのか、がわかる書類です。いいかえれば「土地の履歴書」です。

登記簿謄本を調べるには、
・あなたが自分で法務局にいって調べる
・インターネットで請求する
・中古マンションの購入を相談している不動産屋さんにもらう
などの方法があります。

たとえば、登記簿謄本を調べたときに、過去に、
・工場だった
・写真屋さんがあった
・クリーニング屋さんがあった
という場合は要注意です。

これらの建物では薬品を使うことが考えられますので、薬品による土壌汚染の可能性があるからです。

土壌汚染された土地を改良するには、何千、何億というお金が必要ですので、土壌汚染の土地はそのまま買われることなく安値で残るのがふつうです。

あなたが中古マンションを買うときには、購入の選択肢から外すことをオススメします。

中古マンションがいくらで取り引きされているかを調べる

気に入ったエリアで購入候補の中古マンションを見つけたとき、そのマンションの価格が相場と比べて高いのか?安いのか?を知りたいと思いませんか?

中古マンションの相場は、たくさんの物件を見ているうちにわかるようになります。たとえば、「このエリアで、このぐらいの築年数で、この広さだったら、いくらぐらいかな」という感覚です。

しかし、候補のエリアがあちこちにあったり、中古マンションを探しはじめたばかりで間もないときはそうもいきません。

もし、早々に気に入るマンションが見つかったのなら、そのエリアの不動産取り引き事例を調べてみましょう。

気になるマンションと近い条件のマンションの取り引きの事例を調べ、買おうと思っている中古マンションの価格がどうかを判断します。

そのために使うとベンリなのが「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。
(参考:http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

「レインズ・マーケット・インフォメーション」は、一般の人でもレインズに登録されている過去の取り引き事例を閲覧できるシステムなのです。

マンションの名称などを見ることはできませんが、取り引き価格を見ることはできます。以下のような条件で絞り込んでみてください。

・地域
・沿線
・最寄駅
・駅からの距離
・占有面積
・単価
・間取り
・築年数
・成約時期

などなど。マンションだけに限らず一戸建ての取り引き事例を検索することもできます。

「中古+リノベーション」マンションの資産価値は?

住まい(住宅)を買ったからといって、そのままでリアルエステート(不動産)資産になるということではありません。

買った中古マンションの資産価値を上げるために必要な要素が「トータル(全体)リノベーション」です。

「トータル(全体)リノベーション」ならば、物件購入費用と工事費用を足しても、同じエリアで新築マンションを買う費用よりも、はるかにコストを抑えることができます。

たとえば、築25年以上が経った中古マンションの価格は、同じエリアの新築価格と比較して約50%~60%ほど低い価格になっています。

しかも、その後、さらに築40年、築50年と時間を重ねても、そこから大きく下落することはなく価格は落ち着いています。

たとえば東京都中野区付近で60㎡以上のマンションを探すと仮定しましょう。

中野区の新築マンション坪単価平均から計算すると、だいたい6500万円~9000万円ぐらいで売り出されています。

しかし、同じ中野区の中古マンションで築25年以上を探してみると、なんと4000万円前後の物件が見つかることもあるのです。

その中古マンションを買って、リノベーション費用を1000万円程度かけたとしても合計金額は5000万円程度に抑えられるということです。

結果として、新築マンション価格の60%~80%の購入価格で買うことができます。価格差にして、実に1500万円~4000万円にもなります。

これを住宅ローンを組んで支払うと考えれば、金利分まで考えると相当な支払い差額になるでしょう。

この支払い差額は、あなたのキャッシュ(現金)資産づくりに大きく影響すると思いませんか?

「もしも」のときにリノベ・マンションを賃貸に出せる?

急な転勤や特別な事情で、自分のマンションに住み続けることができなくなったとしたらどうしたらよいでしょう?

最初に考えるのは、「賃貸に出せるかどうか?」ではないでしょうか。

もちろん、「売ってしまう」という方法もありますが、売りたいタイミングで売れるというワケでもなく、思いのほか時間と手間がかかってしまいます。

ですが、賃貸ならば、リアルエステート(不動産)資産をもったまま、家賃をキャッシュ(現金)資産として貯金できます。

つまり、あなたはリアルエステート(不動産)を持ったままで、キャッシュ(現金)資産を増やしていくことができます。

リノベ・マンションのキャッシュ(現金)フロー = 家賃収入(想定) - 毎月の経費

不動産ポータルサイトのSUUMO(スーモ)やHOME'Sなどを使って、近い条件の賃貸物件を検索してみると、だいたいどのくらいの家賃が見込めるかがわかります。

毎月の経費は、マンションを所有しつづけるときのコストです。
・住宅ローンの支払い
・修繕積立金
・管理費
・固定資産税

住宅ローンの支払いが毎月どのくらいになるかは、リノベデザイナーとの打ち合わせで簡単に計算することができます。

修繕積立金と管理費は、マンションの販売図面から確認できます。

固定資産税については、一年間分を一括で支払うか、4分割して支払いますので、1年間の金額を12ヶ月で割って、毎月の金額を計算しましょう。

このときに、ただの賃貸マンションの一室と、あなたのリノベーションした部屋を比べたとき、同じ家賃だったら、どっちの部屋を借りたいと思うでしょうか?

さらに、そのマンションを売りに出したとき、郊外の中古一戸建てとどちらの方が買い手がつきやすいと思われますか? そして、高く売れるのはどちらでしょうか?

これこそが10年後のリアルエステート(不動産)価値を考えるポイントなのです。

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