税金でこんなに差が出る!?

リノベージン的住宅ローンの選び方

中古マンションを買ってリノベーションをする人は、面倒でわかりづらい「税金」よりも、お部屋のプランやインテリアのほうに夢中になってしまう傾向があります。

かくいう私も自分の住まい(住宅)購入のときには、積極的に学ぼうとしませんでした・・・。税金のことはだいたい後回しになります。

しかし、実際に中古マンションを買うと、これでもか、これでもかといわんばかりに様々な税金がかかります。

場合によっては、予想外の出費といったキャッシュ(現金)資産の負担になると、家計のやりくりにも悪影響が出てきます。

リノベージンでは、そんなわかりづらい「税金」を、できるだけわかりやすく説明しています。

どんな場面で、どんな「税金」がかかり、「税金」で自分に有利になるポイントを知って欲しいと思います。

不動産を購入・取得したときの税金がかかるタイミング

1. 売買・請負契約のとき・消費税
・印紙税

2. 住宅ローン(金銭消費貸借契約)のとき・印紙税

3. 登記するとき・登録免許税

4. 確定申告(ローン控除)のとき・住民税
・所得税

5. 取得したとき・不動産取得税

6. お尋ね・贈与税
・所得税

「消費税」がかかる場合、かからない場合

リアルエステート(不動産)を売買するときには、『だれが売るか?』『なにを売るか?』によって消費税がかかったり、かからなかったりします。

私たちは、ふだん商品を買うときやサービスを受けたとき、その商品代金に消費税を上乗せして支払っています。この消費税の対象となるのは、国内の「事業者」が「事業」として売上をもらうような取り引きです。

ここでの「事業者」は、個人事業主や会社組織(法人)のことです。

「事業」とは、同じ種類の行為をなんども行うことをいいます。

具体的にいうと、

・あなたが自分が住むための建物を人に売ったとしても消費税はかかりません。
・会社(法人)があなたの住むための建物や別荘を人に売ると消費税がかかります。

同じ居住用の建物でも、会社ではない個人から購入する場合には消費税の支払いはしなくていいのです。

しかし、あなたが自分の事業(お店の経営)などをしていた建物を売った場合には、消費税を払わなければなりません。

つまり、建物を売買するときの消費税は、
・会社(法人)が行う売買は、すべて消費税がかかる
・個人が自宅を売買したときは、消費税がかからない
・個人(事業主)が自分の店に使っていた建物を売るときは消費税がかかる
ということになります。

だれが、なにを売ったのかをみればいいのです。

ただ、事業をしている会社(法人)、個人なら、どんな売買をしても必ず消費税がかかる、というわけでもありません。

不動産屋さんを経営している個人(事業主)でも、自分の住まい(住宅)や自家用車などの自分資産をを売った場合なら消費税はかかりません。

また、土地の売買では消費税がかかりません。

したがって、マンションや土地付きの一戸建て(建売住宅)などの金額に含まれている消費税は、建物部分についてのみ消費税がかかっているということです。

さて、アナタが不動産を買うときには、不動産屋さんに対する「仲介手数料」をはじめ、「諸経費」というものを払います。

実は、これらの「諸経費」の中にも、消費税のかかるもの、消費税のかからないものがあります。

【諸経費のうち消費税のかかるもの】
・仲介手数料
・住宅ローンの審査手数料
・登記をするときの司法書士さんに払う報酬
【諸経費のうち消費税のかからないもの】
・登記をするときに払う登録免許税
・火災保険の保険料
・融資の信用保証料

中古マンションを買った場合に、必ずしも「土地の部分」と「建物の部分」のそれぞれの金額が契約書に書かれているとは限りません。

しかし、購入した土地の価格と建物の価格というのは、その不動産を賃貸したときの必要経費(コスト)の算出や、売ったときの利益の計算をするときに必須の情報です。

では、契約書に土地と建物のそれぞれの価格が表示されていないとき、どうしたらよいのでしょう?

実は、契約書に土地・建物のそれぞれの価格が書かれていなくても、消費税の金額が書かれていれば、そこから土地・建物の価格を計算することができます。

《消費税額の計算式》
消費税額 = 課税対象となる金額 × 消費税率
矢印
《建物部分の本体価格の計算式》
建物部分の本体価格 = 消費税額 ÷ 消費税率

たとえば、契約書に書かれた消費税額が160万円(消費税率8%のとき)ならば、建物の本体価格は、160万÷8%=2000万円ということがわかります。

消費税は建物だけにかかりますので、建物の税込み価格は2160万円です。

消費税がかかるものとかからないもの一覧

消費税がかかるもの・土地の整地費用
・不動産屋さんから建物を買ったとき
・個人(事業主)さんから事業用の建物を買ったとき
・建築屋さんに建物の建築を委託したとき
・門や塀、その他の外構(がいこう)費用
・不動産仲介手数料
・不動産登記をするときの司法書士さんへの報酬
・金融機関への融資手数料

消費税のかからないもの・土地の購入
・借地権の購入
・個人から自宅建物を購入
・不動産を登記するときの登録免許税
・金融機関への支払い利息
・信用保証・団体信用生命保険の保険料
・火災保険や地震保険の保険料

契約書などには「印紙税」がかかります

不動産を買うときには、不動産の金額だけでなく、それ以外のいろいろな費用がかかります。

まず、契約のときに必要な「印紙税」。「印紙税」とは、契約書や領収証などをつくった人が国に収めなければいけない税金のことです。

「印紙税」の納め方は、現金や振込みではなく、「収入印紙」という切手のようなものを買って、それを契約書や領収証に貼って消印することで税金を払ったとみなされます。

不動産の売買契約書は、原則として契約書をつくった売主と買う側の買主ともに自らの契約書に印紙を貼って、消印をする必要があります。

なお、取り引きの金額が10万円を超える不動産売買契約書については、「軽減税率」として、通常の契約書などより低い金額の「印紙税」負担になっています。

例)1000万円超5000万円以下の不動産売買契約書
→通常2万円の印紙税が1万円に軽減されています。

また、リノベーションの工事請負契約をするときに交わす工事請負契約書にも印紙税はかかります。

この請負契約書の場合も、リノベーション費用が100万円を超えると、通常の税率よりも低くなる軽減税率が定められています。

例)1000万円超5000万円以下の工事請負契約書
→通常2万円の印紙税が1万円に軽減されています。

不動産登記に対する「登録免許税」

不動産登記というのは、「このマンションはわたしのものです」と周りの人に主張するために必要な登録手続きのことです。

不動産登記にはいくつかの種類があります。
表題登記 → 新築の建物を取得したとき
保存登記 → 建物の最初の所有者を確認するための「所有権保存登記」
移転登記 → 土地や中古の建物など、既にだれかが所有していた不動産の所有者が変わるときにする「所有権移転登記」

不動産の売買をした場合に、土地や建物について、その所在地や面積、だれのもので、住所はどこかなどを「登記簿」という公の帳簿に記載します。

こうやって権利関係をだれにでもわかるようにすることを「登記」といいます。

「登記」された情報は、法務局に行って「全部事項証明書」などを入手することでだれでも確認することができます。

この一定の登記をする際にかかる税金のことを「登録免許税」といいます。

表題登記をするときには、「登録免許税」はかかりませんが、その手続きをするために、詳細な図面を添付する必要があるので、土地家屋調査士という専門家に依頼して報酬を払います。

一般的な表題登記をしてもらうのに7万円~10万円ほどかかります。

所有権保存登記、所有権移転登記をするときには、一定の「登録免許税」がかかります。

そのため、所有権保存登記、所有権移転登記にかかる税金や費用は、あらかじめ必要なものとして計画しておきましょう。

なお、不動産を買ったときに限らず、相続したとき、贈与を受けたときも不動産取得にあたります。

その「取得した原因」ごとに「登録免許税」の税率が定められていますので、登記の際には、それぞれ必要な「登録免許税」がかかります。

住宅ローンの融資を行う銀行などは、その融資が返済できなくなったときに備えて、不動産を担保にとることがあります。

返済ができなくなった場合には、その不動産を売却して、その代金を返済にあてることになります。この権利のことを「抵当権」といいます。

「抵当権」を土地や建物に設定する際には、登記簿にその旨の記載がされます。その登記にも「登録免許税」がかかります。

この「抵当権」を設定する「登録免許税」は銀行が払ってくれるのでは?と思われるかもしれませんが、実際には住宅ローンを借りる人が負担するものです。

「登録免許税」の金額は、それぞれ下記の計算式で算出されます。

《不動産の取得》
固定資産税評価額 × 税率
《抵当権の設定》
抵当権の設定金額 × 税率

上記の税率は「取得した原因」ごとに以下のように決められています。

《不動産取り引きについての登録免許税額表》
・新築の建物の所有権保存登記・・・0.4%
・中古の建物の所有権移転登記・・・2%
・抵当権の設定・・・0.4%
・贈与の場合・・・2%
・相続の場合・・・0.4%

なお、住まい(住宅)については、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記のそれぞれについて「登録免許税」の軽減措置があるので、その負担は住まい(住居)以外の建物に比べると大幅に削減されます。

《権限税率 ※適用要件あり》
・新築の建物の所有権保存登記・・・0.4%→0.15%
・中古の建物の所有権移転登記・・・2%→0.3%
・抵当権の設定・・・0.4%→0.1%

「登録免許税」は、
1. 登記を受けるときまでに金融機関窓口等で現金で納付します
2. その領収書を登記申請書に貼り付け、添付書類とともに法務局に提出する
 ※税額が3万円以下の場合には、その分の印紙を購入し申請書に貼り付けることも認められています

また、不動産の登記をする場合には、別途、司法書士への報酬費用が必要です。

司法書士報酬は、司法書士ごとに異なりますが、目安としては、
・所有権保存登記・・・2万円~3万円
・売買による所有権移転登記・・・5万円前後
・抵当権設定登記・・・5万円前後
というところです。

登記の対象となる金額によって違いますが、一般的な住宅ローンで購入した場合は、だいたい10万円~15万円程度の司法書士報酬がかかると考えておいた方がいいでしょう。

登記には思いのほか多額のお金がかかるため、事前にきちんと計画しておきましょう。

不動産取得に対する「不動産取得税」

不動産取得税は、お金を払っても、払わなくても、土地や建物を取得したときに払う税金です。

ただし、実際に納税の通知が届くのは、不動産を取得してから数ヵ月が経ってからの話です。

納税通知書が、だいたい忘れた頃にやってくるので、思わぬ支払いにあわてるかもしれません。「不動産取得税」も事前に準備しておきましょう。

「不動産取得税」については原則として、取得した不動産の所在地を管轄する各都道府県税事務所に自分自身が申告しなければなりません。

この「不動産取得税」でいうところの不動産は、土地と建物であれば、その種類や用途によらず必ず税金を払わなければなりません。これは、お金が発生しない交換や贈与による取り引きも対象になります。

ただし、相続による不動産取得については原則的に税金を払う必要はありません。

ちなみに、登記をしているか、していないか、も関係ありません。

《不動産取得税の計算式》
不動産取得税 = 課税標準(固定資産税評価額) × 税額

「不動産取得税」の課税標準は、固定資産評価額です。

ただし、課税標準額が一定の金額未満の場合には、不動産取得税を払わなくてよい「免税点」があります。

固定資産税評価額を調べるには、各自治体の窓口で「固定資産評価証明書」の交付を受けると確認できます。

税率は原則4%です。

住まい(住宅)の建物とその敷地ついては、不動産取得税について、いくつかの軽減措置があります。建物の課税標準額が減額されたり、土地についても一定の税額控除が受けられます。

なお、建物は、新築なのか中古なのかによっても軽減が受けられる条件や軽減内容が違ってきます。

中古住宅についていえば、一定の要件を満たすことで、課税標準額から控除を受けられます。その控除額は、いつ建てられたものか?によって異なり、最高で1200万円もの控除がされます。ただし、あなた自身が居住する住まい(住居)にしか適用されません。

「不動産取得税」は、あなた自身が申告するのが原則ですが、もし、申告を忘れてしまっていた場合は自治体から納税通知書が送られてきます。

しかし、軽減措置を受けるためには、あなた自らが取得してから60日以内に「不動産取得税減額申告書」を提出する必要がありますので注意してください。

その際には、売買契約書のほかにもいろいろな書類を添える必要もあります。これは自治体ごとに提出する書類が違うこともありますので、事前に都道府県税事務所の担当部署に問い合わせておきましょう。

税務署からの「お尋ね」とは?

リアルエステート(不動産)の購入は、一生にそう何度もありません。また、購入するための資金についても人によって様々です。

《不動産購入資金の調達方法》
・貯金などの自己資金
・所有資産を売った代金
・銀行からの住宅ローン
・親から借りたお金
・親から援助されたお金

こういった購入資金については、税務署から問い合わせがくることもあります。そのときは、「お買いになった資産の買入価額などについてのお尋ね」という質問用紙が自宅に届きます。

この用紙に、買った物件の詳細やあなた自身の年齢、年収といった個人情報と、購入資金について書き入れて、税務署に送るだけで大丈夫です。

では、この「お尋ね」の狙いとはなんなのでしょう?

税務署の目的は2つあります。

1. 過去に所得税を脱税した資金など、不正な方法でつくったお金ではないか?
2. 購入に際して、親などから資金の援助を受けていないか?

つまり、この「お尋ね」によって、
・脱税した不正なお金で買ってないか?
・本当は親からもらったお金ではないか?
ということを税務署はチェックします。

ちなみに、親から資金援助を受けた場合でも、それが「贈与」ではなくて、いずれ返す「借り入れ」ならば贈与税の対象になりません。

ただし、ちゃんとした借用書をつくっていない場合で、親子同士での「ある時払いの催促なし」ということだと「はじめから返す意思がない」とみなされて、贈与税の対象にされることもありますので、ご注意ください。

実は、この「お尋ね」、あなただけではなくて、売主さんや、仲介して工事を請け負う私たちリノベージンも関係します。

不動産を買ったあなたからデータを取って、関わっている全員がちゃんと税務申告しているのかを税務署がチェックします。

「住宅ローン減税」は国がくれる"住まい(住宅)を買ったごほうび"

住宅ローンを利用して住まい(住宅)を買った場合、入居した年から数えて10年間にわたって毎年の所得税が軽減される制度があります。

一般的には、「住宅ローン減税」とか「住宅ローン控除」と呼ばれています。

《住宅ローン控除が可能な限度額の計算式 》
所得税の住宅ローン限度額 = 年末の住宅ローン残高 × 一定の割合


計算式の一定割合は、居住した年度ごとに定められており、

《住宅ローン控除限度額》
・一般住宅 - 控除期間10年 - 控除率1% - 控除限度額40万円
・認定長期優良住宅など - 控除期間10年 - 控除率1%

これはマイホームなら全てに適用される、というものではなく、
・2つ以上の住居なら、住んでいる物件1つに限られる
・住宅の床面積が50㎡以上で、半分以上が自分の住まいスペースであること
・その年の総所得が3000万円以下であること
などの要件を満たしていなければダメです。

ちなみに、中古マンション(耐火建築物)なら、築年数25年以内という要件が追加されます。

また、親から買った場合は対象外です。

また、あらたに家を買うのではなく、自宅のリノベーションをした場合でも、工事金額が100万円を超えるなどの要件を満たせば、「住宅ローン控除」を受けられます。

ただし、住宅ローンは、新築でも中古でも増改築でも、銀行などから10年以上の返済期間で借りたものに限られます。

「住宅ローン控除」を受けるためには、住み始めた翌年の2月16日~3月15日までに、自分自身で確定申告をする必要があります。

ひとまず、この「住宅ローン控除」の控除限度額は1%と考えていただければいいと思います。

ただし、控除額>その年の所得税納税額の場合は、自分が支払った所得税の金額が上限となります。所得税の納税額は、「源泉徴収表」を見ていただければわかります。

あくまでも「住宅ローン控除」は「税金の控除」であって、あなたが国からお金をもらえる「補助金」ではありません。

「住宅ローン控除」は、毎年毎年、住宅ローンの残額が減っていくにつれて年々減っていくのが普通です。

本来の「住宅ローン控除」は所得税の控除をするものです。しかし、平成21年1月1日~平成29年12月31日までの住まい(住宅)購入者について、「住宅ローン控除」で所得税の控除をしても控除しきれなかった分がある場合は、その翌年分の住民税についても「住宅ローン控除」の対象となります。

ただし、所得税から控除しきれなかった分すべてが住民税から控除されるわけではなく、以下のように限度額がありますので注意しましょう。

所得税の課税所得金額など × 7%(最高136500円)※

たとえば、「住宅ローン控除」の限度額が30万円で所得税の支払い額10万円だとした場合、所得税が控除されるのは10万円だけ。控除しきれない20万円を上限として、上記の計算式で計算した金額を控除して翌年の住民税が決まります。

消費税の負担をやわらげるための「すまい給付金」

一定の住まい(住宅)を取得した人に一時金が支給される「すまい給付金」というものがあります。

「すまい給付金」は、
消費税が8%のとき
→収入額の目安が510万円以下の人の収入額に応じて最大30万円が給付される
消費税が10%のとき
→収入額の目安が775万円以下の人の収入額に応じて最大50万円が給付される
というものです。

ただし、個人と個人で売買する中古マンションなどは消費税がかかりませんので、「すまい給付金」の対象とはなりませんので、ご注意ください。

給付の対象となるのは、
・消費税率が8%、もしくは10%のときに住宅を購入すること
・住宅を取得して、自分の保有する自宅に自分自身で居住すること
・住宅ローンを利用して購入し、返済期間が5年以上であること。住宅ローンを利用しない場合は、年齢が50歳以上であることなどの一定の条件を満たすこと
・登記簿に記載された床面積が50㎡以上であること
・一定の条件を満たす住宅であること
・中古住宅については、売主が宅地建物取引業者であること(中古再販住宅など)

「すまい給付金」の申請手続き方法は、二通りあります。
・「すまい給付金申請窓口」に直接申請する方法
・「すまい給付金事務所」あてに申請書を郵送する方法

申請について審査が行われ、確認後、あなたが指定する口座に給付金が振り込まれるという流れになります。

買ったリアルエステート(不動産)にかかる「固定資産税」

「固定資産税」は、リアルエステート(不動産)を持つ個人や法人にかかる税金のことです。

毎年その年の1月1日に工程資産課税台帳に所有者として登録されている人に対して税金が課せられます。

たとえば、中古マンションをその年の途中で売却する場合でも、売主がその年一年分の「固定資産税」を納める必要があります。

一方で、買主の税負担はないのかというと、そんなことはなく、売買する中古マンションにかかる「固定資産税」を所有日数で按分して、売買代金とあわせて精算をするのが一般的です。

「固定資産税」の税金額は次の計算式で決められます。

固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準) × 税率
※3年に一度、すべてのリアルエステート(不動産)の評価替えが行われます。
※税率はほとんどの市区町村で1.4%となっています。
※同一の人が所有する固定資産の課税標準額の合計が、土地で30万円未満、建物で20万円未満のときには「固定資産税」はかかりません。

この「固定資産税」とは別に、都市部においては「都市計画税」という税金がかかることがあります。

「都市計画税」が課税される人や税額の計算方法については、「固定資産税」とほぼ同じですが、税率は0.3%になっています。

「固定資産税」の申告は特にいらず、毎年5月ごろに市区町村から納付額が記載された納税通知書が届きます。その納税通知書の金額を期日までに納税すれば大丈夫です。

なお、「都市計画税」がかかる地域では、「固定資産税」納税通知書に一緒に記載されますので、「固定資産税」とあわせて納税してください。

「固定資産税」や「都市計画税」にも、住まい(住宅)の税の軽減措置があります。

ただし、この軽減措置では購入した住まい(住宅)だけでなく、賃貸するものでも受けられます。住宅用の構造にさえなっていれば大丈夫です。

主な軽減措置は、

1. 住宅用地の特例
2. 新築住宅の減額措置


1. 住宅用地の特例「住まい(住宅)用地」については、一定の要件を満たした場合に課税標準が減額されます。

この住宅用地の特例は、その面積が200㎡までの部分を「小規模住宅用地」とし、それを超える部分を「一般住宅用地」として減額するように区別されています。ちなみに、一戸あたり200㎡となっているので、マンションなどの集合住宅の場合、マンションの戸数に200㎡をかけた面積までが「小規模住宅用地」となります。

減額後の課税評価額は以下の通りです。

・小規模住宅用地(200㎡までの部分)※
 固定資産税=課税標準額×1/6
 都市計画税=課税標準額×1/3

・一般住宅用地(200㎡を超える部分)※
 固定資産税=課税標準額×1/3
 都市計画税=課税標準額×2/3

※ 上記の軽減措置の対象となる住宅用地の面積は、家屋の総床面積の10倍までが限度


2. 新築住宅の減額措置新築された住宅で一定の要件を満たせば、120㎡までの部分について一定の期間は固定資産税額が1/2に減額されます。さらに新築された住まい(住宅)が認定長期優良住宅に該当するときは、減額される期間が長くなります。

「固定資産税」の減額期間は以下の通りです。

・3階以上の耐火構造住宅・順耐火構造住宅・・・新築後、5年間
・その他の一般住宅・・・新築後、3年間

住まい(住宅)の建物や土地は、ほかの建物や土地と比べると「固定資産税」の面で優遇されています。

中古マンションでも、新築から5年以内ならば適用を受けることができますが、リノベーションをする中古マンションというとほぼ適用外ということになるでしょう。

その代わり、中古マンションの「固定資産税」は経年劣化にともなって課税額がだんだんと減っていきます。つまり、築年数が25年以上ともなる中古マンションなら、新築物件と比べて「固定資産税」は安くなるのが一般的です。

ということは、中古マンションでも築浅といわれるような、5年超~20年ぐらいのマンションでは、「固定資産税」の減額措置もなく、課税額もそこまで減っていないため、新築マンションに比較すると割高になることもありえます。

また、中古マンションの土地や共有部分も持分比率にあわせた「固定資産税」が課税されるので、極端に土地や共有部分の面積が広い中古マンションを買うと「固定資産税」が高くなるということもあるのです。

「固定資産税」は、自分が買ったリノベマンションを持っている限り、ずっと支払わなければならない税金です。

購入前から住宅ローン、管理費、修繕積立金、駐車場使用料とは別に、「固定資産税」「都市計画税」を支払うことをライフプランにしっかり組み込んで考えるようにしましょう。

その他の税金について

これまで説明した税金以外にもまだまだ多くの税金があります。

たとえば、
・リアルエステート(不動産)を賃貸したときの所得税・住民税
・リアルエステート(不動産)を賃貸したときの事業税
・リアルエステート(不動産)を賃貸したときの消費税
・リアルエステート(不動産)を譲渡したときの所得税・住民税
・居住用リアルエステート(不動産)を譲渡したときの特例
・リアルエステート(不動産)を相続したときの相続税
・財産をもらったときの贈与税
などです。

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