マンションのエリア環境を「みる」

修繕積立金を侮るな!

《リノベージンノウハウ → 「みる」の5段活用》
見る : パッとみる、短い時間でみる
視る : 指でさしたところをみる、一点をみる
観る : 時間をかけて変化をみる、観察する
診る : 元気なのか、具合が悪いのかをみる
看る : めんどうをみる、つきあう、手当する

中古マンションを買う場合、マンションの建物そのものや価格も重要ですが、一番先にみる(見・視・観・診・看)べきなのは、「どのようなエリア環境なのか」ということです。

マンションを取り囲む、その「エリア環境」があなたの活動エリアです。

ジブンがそのマンションに住み、生活することをイメージしたとき、その活動エリアが「こわくない」「ベンリ」「楽しくてワクワクする」と思えるかどうか。考えるのではなく、ジブンの直感(直観)で感じることを大切にしましょう。

エリア環境の調べかた(リサーチ方法3つ)

その1. 生活に必要なコンビニやスーパー、公園や駅への道のりを歩いてみる(見・視・観・診・看)まずは、マンションをスタート地点としていろいろな場所に行ってみましょう。

これが現地調査(リサーチ)です。そうすると、インターネットで調べていたときには気づかなかったリアルな情報がたくさん入手できます。

・歩道が少なくて車がこわかった、自転車に乗るとき気をつけなきゃいけないな
・公園のふんいきがよかった、幼稚園のお散歩コースらしいし夜も安全そうで安心できる
・大きいスーパーはないけど、コンビニもあるし、商店街もにぎやかでベンリそうだ


その2. 天気と時間を変えてみる(見・視・観・診・看)エリア環境によっては、朝と夜でガラッと雰囲気が変わってしまうことがあります。

・日中はしずかな住宅街だったのに、朝は通勤の車や自転車や配送トラックがバンバン走って危ない
・意外と飲み屋が多くて、夜になると酔っ払いが騒いでとてもうるさい、ちょっと心配・・・
・雨の日は道路が水浸しでくつがぬれちゃった、意外と水はけがよくないな

このように天気や時間を帰ることで、みえなかった(見・視・観・診・看)ものがみえてきます。

季節によって、まったく違った風景になるエリアもあります。真夏だったらどうかな?真冬だったらどうだろう?といったことをイメージ(想像)するだけでも、見過ごしてしまいがちなコトに気づくことができます。


その3. エリア環境について「きく」《リノベージンノウハウ → 「きく」の3段活用》
聞く : 通りすがりの人の会話やお店の会話などを耳をそばだててきく
聴く : 近所の人に声をかけてきく、目と耳と心をかたむけて一生懸命きく
訊く : 気になったところをつっこんできく

中古マンションの場合は、マンション内の住人コミュニティ、そして近隣の地域住民とのコミュニティなどがあると思います。

購入を検討しているマンションのエリア環境を歩きながら「きく」ことをしてみましょう。

たとえば、ご近所のヒトに声をかけてみます。

「すいません、今度この近くに引っ越そうと思っているんですが、このあたりの暮らしゴコチはいかがですか?」

というふうに声をかけてみると、意外とフレンドリーに教えてくれるものです。

他にも、近くのカフェに寄ってお客さん同士の会話を聞くともなく聞いてみたり。近くの公園に行って、そこにいるヒトたちにオススメショップについて訊いてみてください。

何気ない会話をしていると、「楽しいな」とか「雰囲気がいいな」と感じることができて、住むことをイメージするとワクワクしてきたりします。そんなフワッとしたジブンの直感が重要なのです。

逆に、「ちょっと感じ悪いな・・・」とか「なんかイヤな雰囲気」を感じたときは、そう感じる原因がどこにあるかを掘り下げていきましょう。そういう気持ちを無視して、物件の価格やタイミングだけで決めてしまうと後悔してしまうかもしれません。

リノベージンのリノベーションで、住まい(住宅)の設備や間取りは変えることができますが、エリア環境だけは一度買ってしまえば変えることはできないのです。

各種ポータルサイトや雑誌を閲覧しているだけでは、エリア環境の「雰囲気」「感覚」はわかりません。

できる限り、あなた自身の目や耳などの五感でリアルなエリア環境を確認し、自分の直観(直感)に問いかけてもらいたいと思います。

ジブンのチカラではどうしようもないことだからこそ、リサーチの手間ひまを惜しまないでください。

エリア内の物件数では中古マンションがダントツ!

物件が少ない新築マンションをエリアを限定して探すのは非常に難しいです。

しかし、同じエリアでも、中古マンションに注目してみると、じつに数多くの物件が存在しています。

ジブンの希望エリア内で、中古マンションを狙って探してみると、いろいろな広さ、間取り、古さ、価格の物件が見つかります。中には、ヴィンテージマンションといわれるようなプレミアム感のあるマンションが見つかることもあったりします。

「これは!」という中古マンションを見つけたら、すぐリサーチに出かけましょう。

あくまで目安ですが、ジブンの年収の4倍ぐらいの金額が、中古マンション物件セレクトの適正価格になることが多いようです。

とはいえ、「ワタシは年収500万円だから4倍の2000万円ね」「オレは年収800万円だから3200万円だな」などと単純に考えてはいけません。

毎月の手取り収入と支払いなどの家計リノベと住宅ローンの選び方、そして、リノベーションにかかる費用を一緒に検討するようにしてください。

リノベージン的住宅ローンの選び方へ


あなた自身の収入と、その街(エリア)の中古マンション価格とのマッチング・ポイントをじっくり探していきます。

希望エリアにめぼしい中古マンションが見つからなかったら、トナリの駅、さらにそのトナリの駅という具合に1駅づつ調べていくとよいでしょう。それと注意点として、中古マンション探しでは、熱くなりすぎないことが大切です。

背伸びをして無理な買い方をしてしまうと、日々の生活に支障をきたし、ジブンらしいライフスタイル(人生)実現のジャマになってしまいます。

中古マンションは「修繕積立金」をおさえるコト

中古マンションを買うメリットはいくつもありますが、その中のひとつに、
・「修繕積立金」を前の持ち主から引き継ぐことができる
ということがあります。

マンションに住まうと、毎月「修繕積立金」を支払うことになります。

この「修繕積立金」は、マンションの共用部といわれるエントランス、ポスト、エレベーター、廊下、外壁部分など「マンション全体」で共有している部分の修復工事をするための積み立て金のことです。

そのマンションの住人全員が毎月払っていきますが、「修繕積立金」の金額はマンションごとに違っていて、部屋の広さなどでも変わってきます。

一戸建てを買った場合は、ジブン自身で修理計画を立ててお金を貯めておかないと、10年後、外壁のメンテナンス工事をやりたいけどできない・・・などということになりかねません。これではリアルエステート(不動産)資産としての価値はガタ落ちになってしまいます。

マンションの大規模修繕(メンテナンス)は、だいたい12年に一度行われます。おもにマンションの外壁や共用の施設であるエントランスや廊下の修繕が行われます。

住まい(住宅)がメンテナンス(修繕)されているかどうかは、リアルエステート(不動産)資産としての価値を維持するために必要不可欠だと覚えておいてください。

中古マンションの場合は、必ず前の持ち主がいます。この持ち主が売ったマンションをアナタが購入することになります。

その際は、前の持ち主が積み立てた「修繕積立金」をそっくりそのまま引き継ぎます。

「修繕積立金」は、マンションの戸数が多いほど一人当たりの負担金額は少なくなるのが基本です。ですから大きいマンションで、たくさんのヒトが住んでいれば、ジブンの負担も少なくて済みます。

ただし、最近のタワーマンションなどには、「バー(BAR)あり」「フィットネスジムあり」「プールあり」といった娯楽施設がついていることがあります。こういうマンションは、総じて「修繕積立金」が高くついてしまいます。

新築マンションは、建築後30年とか40年ぐらい経っても耐震上の問題はほとんどありません。しかし、バーやプール、フィットネスジムは、その頃どんなふうになっているかをイメージしてみてください。今と変わらずヒトでにぎわっていると思いますか?

なぜ、中古マンションは「管理」を買うのか?

じつは、「マンションは管理で買いなさい」といわれるくらい「管理」が重要です。

新築マンションの場合、「管理」がどうなっていくのか買う時点ではわかりません。新築マンションは「管理」が良いかどうかの判断がつかないのです。

一方で、中古マンションは「管理」状況がみえます(見る、視る、観る、診る、看る)。さらに住人や管理人さんからきく(聞く・聴く・訊く)こともできます。

特に築25年以上の中古マンションでは、
・これまでどのような修繕を行ってきたのか?
・修繕費の積み立て状況はどうなっているか?
・住人がどんな意識で住んでいるのか?
・管理組合や管理会社はどうか?
・「修繕積み立て金」や「管理費」の滞納はないか?
・これまでに修繕や管理でのトラブルはないか?
・侵入盗をはじめ、事件、事故などは起こってないか?
・これからの資産価値を維持する管理計画はどうなっているか?

などを全て知ることができます。さらに、これから先どうなっていきそうか、ということも予測できます。

管理を運営するのが「管理組合(※)」であり、「管理組合」の運営状況こそが買うべきマンションか、そうではないかの判断材料になります。

※【管理組合とは?】
マンションの管理をするための団体のことをいいます。マンションを買うと、あなた(区分所有者)もなんの手続きもいらず管理組合の構成員となります。

「管理組合」で確認しておきたいコトが2つあります。
ポイント1. 管理規約はどうなっているか?
ポイント2. 修繕計画はどうなっているか?


ポイント1. 管理規約はどうなっているか?「管理規約」とは、マンションの住人が生活していく上で必要なルールブックのことです。この「管理規約」を必ずチェックしましょう。

たとえば、
・ペットは飼えるか、飼えないか?
・楽器の使用について規則があるか、ないか?
・部屋の一部でお店を開いてもいいか、ダメか?
・フローリングに使う素材が指定されているか、いないか?
・床の遮音など性能面で厳しい基準があるか、ないか?
・リノベーション工事の届出と承認は簡単か、むずかしいか?
などなど細かい規則、ルールについて確認しなければなりません。

中古マンションによっては、そもそも管理規約をきちんと文書化していないマンションもありますので、そのときは売主に直接確認する必要があります。


ポイント2. 修繕計画はどうなっているか?マンションによっては、あきらかに修繕積立金のお金が足りなくなっていたり、ムリのある「大規模修繕工事計画」だったりすることがあります。

また、そんな中古マンションでは、住人が修繕積立金を滞納していることもあるので注意してください。そういうマンションはゼッタイに選ぶべきではありません。

これらが、新築マンションと中古マンションのリアルエステート(不動産)資産としての価値格差を生む要因になっています。きちんと「管理」されているかどうかで、マンション全体の美観や清潔感が大きく変わります。

築浅の築10年程度のマンションでも「管理」が悪いマンションだと、うす汚れて、乱れた、どんよりした雰囲気をまとっています。

しかし、築40年を過ぎたマンションでも、丁寧にきちんと「管理」されていれば、レトロ感がありつつも美しく、時代を超えて人気の高いマンションとしてのたたずまいを持っています。こういう「ヴィンテージマンション」と呼ばれるような物件は、総じて「管理」が行き届いているものです。

「管理」でリアルエステート(不動産)資産の価値は高まることを忘れないでください。

新築マンション VS 中古マンションの材料くらべ

というわけで、築40年を過ぎたマンションの方が新築のマンションよりも「美しい」ということはありえます。

最近の新築マンションでは、安く流通していて、現場の工事もしやすい、作られた建築材料(新建材ともいわれます)がたくさん使われています。
たしかに使いやすく工事しやすいのですが、これらの建築材料は「時間とともに空間が深みを増す」ということがありません。

一方、中古マンションをリノベーションするときに、天然の木材(無垢材といわれるモノ)を使ったり、本物の大理石やスチール、アイアンなどを材料に使うと、時間が経つにつれて味わい深い美しさが出てきます。

リノベマンションの資産価値は高いか?低いか?

・マンションと一戸建てではどっちが暮らしやすい?
・家を買うのと賃貸ぐらしではどっちの方がトクか?

これらのテーマは、不動産の永遠のテーマとよくいわれます。

賃貸と購入との比較では、キャッシュ(現金)資産を増やし、なおかつリアルエステート(不動産)資産の価値が高くなる度合いをシュミレーションして判断します。

さらに、今後の経済がデフレになりそうか、それともインフレになりそうか、という未来予測も考えなくてはいけません。

ここでは、リアルエステート(不動産)の価値に着目して、マンションと一戸建てを比較してみたいと思います。


【比較その1】 駅から近くてベンリがいい駅からの距離が近ければ近いほど、土地の値段は高くなるのが普通です。

駅からの距離を優先するならばマンションのほうがはるかに選択肢が多いでしょう。逆に、駅近の一戸建てを見つけるのは難しいです。

特に中古マンションは20年前、30年前40年前に建築された駅近の良い物件が数多く出回っているというメリットがあります。


【比較その2】 生活するのによい環境がいい「エリア環境」と「室内環境」に注目しましょう。

「エリア環境」については、すでに説明したとおりですので、「室内環境」での音の問題から考えます。

一戸建ての場合は、多少大きな音が出ても、子供が大声で走り回ってもマンションのように下の階の住人からクレームが来るということはありません。これは一戸建ての大きなメリットです。

一方、間取りなどの「室内環境」を考えてみると、一戸建ての場合は子どもの個室をどうするか、リビングや他の空間との関係性をどうプランニング(設計)・デザインしていくかが重要なポイントになります。

リビングと違う階に子供部屋をつくったことで、子供が部屋にひきこもってしまった、などと言うことにならないないように、しっかりコミュニケーションを取れるようにしたいものです。

かたやマンションでは、上下階との音に気をつけなければなりません。これはマンションのデメリットです。

マンションと一戸建てでは、生活スタイルがまったく異なります。中古マンションリノベーションでは、間取りをジブンたちの暮らし合わせることが可能です。壁を取り払い、部屋と部屋をつなげたり、キッチンを部屋のど真ん中に持ってきたりと、ダイタンな間取り変更ができます。

ワンフロアで各部屋がつながり、家族の気配をいつも感じられる「室内環境」はマンションならではのメリットです。壁や床の色、素材にこだわり、ジブンたち好みの空間をつくれるのも「中古+リノベーション」ならではといえます。


【比較その3】 防犯性能は高いほうがいい一戸建ての場合、窓の数がマンションに比べるとかなり多いので、留守にする場合や夜間などの空き巣や侵入盗、その他犯罪に対する対策を考えなければなりません。

一方、マンションの場合は、基本的にはリビングの窓と玄関のドアさえ閉めてしまえば、侵入される心配はありません。そもそもエントランスがオートロックになっているだけでも、高い防犯性能といえます。一戸建てにはないセキュリティの高さがメリットです。

また、マンションは入り口が横並びであることが多いのですが、これも防犯性能アップにひと役かっています。

空き巣などでは、入り口が外や道路から見えないような死角の多い家が狙われます。入り口に誰がいるかすぐにわかるようなマンションでは空き巣被害は激減します。


【比較その4】 家事がやりやすい方がいい一戸建てでは、1階から2階というような階段を使った移動があるため家事をする上で動きづらいといわれています。掃除、洗濯、料理がすべて平面移動でできるマンションの方にメリットがあります。

また、年齢を重ねたシニア層の人で一戸建てからマンションへと移り住むヒトが多いことは統計をみても明らかです。


【比較その5】耐震性もしっかりしている方がいい耐震、免震、制震各性能の技術力アップによって「地震に強いマンション」のイメージが定着しています。

一方、一戸建ても物件によっては、高い耐震、免震、制震性能を備えています。一戸建てで特に重要なのが地盤ですので、検討するときは必ずチェックしておきましょう。

1981年に制定された新耐震基準により建築確認がおりている建物なら、マンションであっても、一戸建てであっても、一定の基準を満たしていると考えられますが、地震の規模によってはどんな被害を受けるか予測できないことも多くあります。

コレ!という中古マンションを見つけたら「登記簿」をチェック

中古マンションを買う場合、あらかじめ「登記簿(※)」を確認しておきましょう。

※【登記簿とは?】
不動産の所有者を明らかにするために記録を残している一覧です。

「登記簿」を見ることで、
・この中古マンションを誰が所有してきたのか?
・この中古マンションがどういう不動産なのか?
がわかります。

「登記簿」は誰でも閲覧することができますので、自分で法務局の登記所に行き、定められた手数料を払って登記簿の写しをもらいます。

基本的に、不動産会社が不動産を取り引きするときには物件の登記簿をあらかじめ調べていますので、「検討するので登記簿のコピーをください」と言えばもらえます。

登記簿で確認しておきたいコトが2つあります。
ポイント1. マンションの売買金額と抵当権金額を比べる
ポイント2. マンションの所有者が何人いるのかを調べる


ポイント1. マンションの売買金額と抵当権金額の比較アナタが買おうとしている中古マンションは、前の持ち主が買って所有していたものです。その人が購入する際に住宅ローンを借りていれば、そのマンションには「抵当権(※)」が設定されています。

※【抵当権とは?】
土地や建物を住宅ローンの担保とし、返済がされなくたった場合にその土地や建物を競売にかけて代金で支払いを受ける権利をいいます。

「登記簿」にある抵当権の金額がマンションの売買金額よりも大きいと、あなたがマンションを売却して代金を受け取っても「抵当権」を外せない可能性があります。

そんなことにならないためにも、いくらの抵当権がマンションに設定されているかチェックしておきましょう。抵当権が外れていないマンションなどを買うと、せっかく買ったのに銀行に差し押さえられてしまうこともあります。

「抵当権」がずいぶん前に設定されているようなら、いったいどれくらいの住宅ローンの残高があるのか、必ず確認します。


ポイント2. マンションの所有者が何人いるのか?マンションの所有者についても「登記簿」を見れば一目瞭然です。

もし、売主さんが何人もいるならば注意が必要です。相続などで、そのマンションを複数の人が所有しているような場合もあります。こういった場合は、所有者の何人かがマンションの売買金額などに納得しておらず、「そんな話はきいていない」というようなことになってしまうこともあります。

売主さんが何人もいる中古マンションを買うときは、売買契約時に、全員に同席してもらうことが理想です。どうしても同席できない売主さんには、ほかの全員の印を押した委任状をもらいましょう。

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