中古マンションを購入するなら知っておきたい基礎知識①

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新築のマンションを購入しようとする場合は、新築マンションの情報に困ることはほとんどないと思います。

販売するエリアの沿線の電車内にはきれいな広告が貼り出されますし、駅構内にポスターが貼られたり、住宅情報誌でもカラーの見開きページで大々的に掲載されたりもします。

中古マンションの広告は、どうしてこんなにテキトーでチープなのか?

一方で、中古マンションを購入しようとする場合は、中古マンションを取り扱っている仲介業者(一般的には不動産会社)が持っている情報を探すしかありません。

仲介物件が取り扱う中古物件は、インターネット上のという紹介サイトに掲載されているのですが、同じ中古マンションの情報を複数の会社がアップしていたりするので、同じ物件が重複していたりします。

最近では、パソコンやスマホなどで、SUUMO(スーモ)やHOME'S(ホームズ)、ヤフー不動産などのポータルサイトで検索して、中古マンションの情報を見ている方がほとんどではないでしょうか?

実際にサイト内で情報を検索していると、コピーにコピーを重ねられた汚い図面がアップされていたりすることも多く、欲しい情報が掲載されていないことも多々あります。

実際のところ、ぜんぜん魅力のない中古マンションも多く見かけますし、画像がピンボケしてたり、設備の写真がまったくないなんてこともザラです。

自宅に入ってくる折込チラシやポスティングチラシも、白黒印刷の汚いものだったり、いかにも安く印刷しましたという広告を目にしたことがある方もいるのではないでしょうか?

新築マンションの豪華なチラシに比べて、なぜ、中古マンションのチラシや広告、インターネットの情報は、こんなにチープなのでしょうか?

その答えは・・・、

「売れる」からです。

チープな広告でも、その物件が欲しいという人が1人現れれば販売御礼、完売です。

別の言い方をすれば、お金をたくさんかけても、どんなに広告宣伝しても、「1物件しか売ることができない」のが中古マンションなのです。

中古マンションを扱う仲介業者にはセオリーがあります。

◆市場価格から大きく外れれば売れない!

◆適正価格で出せば売れる!

◆市場価格より安くすれば絶対に誰かが買う!

業界では、このセオリーが定着しています。

チラシでは、こういう中古物件を知ってもらうだけの必要最低限の情報でよく、むしろ、情報が足りないほうが興味をそそると考えているふしがあり、「一度物件を見てみたい!」と思わせられればOKだと思っている業者がとても多いのです。

実際、物件を見学すれば、買うか買わないかの結論は出ますし、買わない可能性もある以上、お金をかけて広告したり、時間をかけることはムダだと考えているのです。

中古マンションを買おうと思えば、絶対に一度は物件見学をするわけですから、チラシやネットの図面の質は売買にあまり影響しないというわけです。

新築マンションとなると、建設前に販売されたりしますので、実際にはできあがっていないものをイメージで売らなければいけないわけですから、豪華絢爛なCGを使って夢の住まいを演出するために多額の宣伝広告費を投入することになります。

そもそも、新築と中古では広告宣伝の土俵が違うということですね。

中古マンションのチラシを地味に作り、近隣の賃貸住宅のポストにポスティングして歩くだけで購入希望者があらわれて、めでたく売買が成立する。

ポイントとなるのは、買い手が買いたいと思う価格設定で売りに出すことを売主さん(今の住人)が認めるかどうかです。

高すぎれば買い手はつきません。そのときは、値引きをして買い手を探すことになります。

中古物件が売れるか売れないかは、チラシの質ではなくて、立地、間取り、価格のバランス次第ということです。

それだけに希少物件を手に入れるコトは簡単ではないのですね。

銀行で変動金利を勧めてくるときの3つの話に気をつけてほしい

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金利の低い変動金利の住宅ローンを勧めてくる銀行員は、本当に変動金利ローンが一番だと思っていると思われますか?

銀行員が悪い人だといってるわけではないのです。しかし、銀行というのは株式会社です。株式会社とは営利を追い求める「私企業」であることは間違いないのです。

※私企業・・・営利追求を目的とし、民間人が出資・経営する企業。⇔公企業。
 (コトバンクより引用)

----------------------------------------
あなたにメリットのある住宅ローン。言いかえれば、利子が少なくてすみ限りなく借りたお金に近い総支払額の住宅ローンを提案するのか?
----------------------------------------

もしくは、

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銀行という会社にメリットのある住宅ローン、つまり、貸したお金にできるだけたくさんの利子を乗せた大きな総支払額となる住宅ローンを提案するのか?
----------------------------------------

銀行に勤める銀行員は、この2つのどちらを最終的に優先するのでしょうか?

市場経済に原理原則があるのと同じように、住宅ローンにも原理原則はあるのです。

そう考えたとき、ジブンの目の前で安い金利の変動金利ローンを勧める銀行員の姿にふと不安がよぎるのではないでしょうか。

最初の数年間だけ異常に金利が低い変動金利の住宅ローン・・・。

銀行が変動金利の説明をするときは、だいたい次のような話をしてきます。

(1)「今後、金利は上昇する可能性が大きい」
(2)「しかし、当面は上がらず現在の金利が続く」
(3)「変動金利で借りても、いつでも固定金利に変更できる」

金利の正確な予測は、どんなアナリストでも不可能です。金利の予測を行うアナリストはプロフェッショナル(専門家)ですが、そんなプロのアナリストの予測でさえ外れることがあるのです。

銀行員は、金利予測のプロフェッショナルではありません。しかも、金利を予測できる能力(スキル)を持つ銀行員となると100人に1人いるかどうか、です。

結論から言ってしまえば、35年もの長期に渡る住宅ローンの金利予測ともなれば、どんなプロでも当てることはできないでしょう。まぐれでもない限り、予測不能なのです。

つまり、住宅ローンを選ぶときに、「金利が上がるから」とか、「金利が変わらないから」などと考えること自体が間違っているとも言えるのです。

もちろん、銀行側だって、そんなことぐらいは百も承知です。

ただ、ほとんどの銀行員がまるで占い師のように、住宅ローンの素人に対して、まるで未来が予測できるかのようにふるまいながら、

(1)「今後、金利は上昇する可能性が大きい」
(2)「しかし、当面は上がらず現在の金利が続く」

と、まことしやかに話して聞かせることを知っておいて欲しいと思います。

そして、(1)(2)の話の後に次のような話を持ち出してきます。

(3)「変動金利で借りても、いつでも固定金利に変更できる」

たしかに変更はできます、できるのですが、これをすると大きな問題が発生することがあります。次の表を見ながら具体的に考えてみましょう。
↓↓↓

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「店頭金利」というのは、銀行が一般のお客様に提示する金利のことです。商品の定価というイメージです。

「適用金利」というのは、定価である「店頭金利」から銀行がサービスで値引きをした特売価格のようなもので、実際に住宅ローンを借りるときはこの「適用金利」となります。

先ほども言いましたが、住宅ローンの金利が将来どうなるかは誰にもわかりません。
なのに、銀行員は変動金利の住宅ローンを勧めてきます。たしかに、あなたも毎月の支払い負担が軽いことに魅力を感じるかもしれません。

でも、ふと心配になって、
あなた「将来、もし金利が1%上がったらどうしたらいいのか?」

こう質問すると、

銀行員「ご安心ください。いつでも固定金利に変更できますので、金利が上昇し始めたら変更をご検討いただけます」

と返してくるわけです。

ところが、先の表のような説明はほとんどの銀行員がしてくれません。

金利が1%上がったこの表のグレーの部分を見たとき、あなたはどの金利の住宅ローンに変更したいと思いますか?
↓↓↓

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当初、金利が0.875%だった変動金利を借りていたあなたが、金利が1%上昇したときに変更しようとすると3年固定でも金利は2.65%に上がってしまっています。

10年固定ともなれば、3.35%というとんでもない金利ですから、簡単には変更する決断はできないでしょう。

しかし、ここで変更しておかないと、もし金利がドンドン上がっていくと大変なことになってしまうこともあるのです。

このように、変動金利で借りた住宅ローンを途中から固定金利に変更しようとすると一気に負担が増える苦渋の決断をすることになるのです。怖いですね・・・。

つまり、いつでも変動金利から固定金利に変更できるなどというのは理に叶わない難しい判断が必要になります。

今は変動金利の金利が異常に低い状態ですし、固定金利も2%以下と低い水準なので、どちらを選んでもいいような気がするかもしれません。銀行員に変動金利を勧められ、固定金利への変更も簡単にできるかのように言われたら、思わず変動金利にしてしまうかもしれません。

しかし、いざ金利が上がり始めたとき、固定金利がいったいどれくらい上がるのか、この問題に気づいていない人があまりにも多いのです。

変動金利は必ずしも安くなるわけではないことを覚えておいてください!

一方で、今月4月時点で「フラット35」の固定金利なら、なんと1.12%、「フラット35S(金利Aプラン)」なら当初10年間は0.82%となる。

※「フラット35」というのは、住宅金融支援機構の証券化ローンで、全期間で金利が変わることなく固定されている住宅ローンの1種です。

今は、変動金利を選ぶよりも「フラット35」、可能ならば「フラット35S」を選んだほうがよさそうです。

もちろん、今回の話のように、変動金利から35年の固定金利まで、すべての住宅ローン金利が一律に上がるなどということはないと思います。

しかし、変動金利は上がることはあるけれど、3年固定、5年固定、10年固定、20年固定、35年固定などの金利は変わらないなどという勝手な思い込みをしないように気をつけていただきたいと思います。

住みたい場所探しの"モノサシ" 営業マンが話さない3ステップがこれ!

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もしも、何の制約もないとしたら・・・、

あなたはどこに住みたいですか?
そして、
どうしてそこに住みたいと思ったのでしょうか?

貯金のこと、住宅ローンのこと、仕事や収入のこと、恋人や家族のこと、
その他すべての制約がなかったとしたら、どこに住みたいですか?
どうして、そこに住みたいのですか?

東京都内の人気エリアでも、都下の自然豊かなところでも、
湘南でも、伊豆でも、もちろん地方の実家の近くでもいい。

どのエリアで、どんな生活が送れたら、毎日が充実しますか?
いつもワクワクしそうですか?
心から安心できますか?
元気になれそうですか?

いま、日本に住んでいる人の9割以上は、都市といわれる地域に集中しているそうです。

再開発された都市部などに人が集まれば、さらにそこに人が集まることになります。

4月6日の日本経済新聞(朝刊)にも、
「都心3区 人口増加速 千代田、36年ぶり6万人台 港・中央も」
の記事が出ていました。

なぜ人は都市部に集まるのか、新聞によると、こんなニーズがあるようです。
・職場の近くに住みたい
・子育て世代が保育所がある場所を求めて
・高齢者が利便性を求めて郊外から移住

自分にとって住みやすい場所、住んで幸せな場所はどこなのでしょうか?

今まで住んでいたアパートを引っ越すとき、
展示場に行ってモデルハウスを見てみたとき、
不動産屋の広告を見て現地に行ってみたとき、
中古リノベーションのオープンハウスに行ったとき、
家を買おうとする時、家そのものを選ぶ前に、誰もがそのようなことを考えると思います。

毎年ニュースになる「住みよい街ランキング」や「住みたい街ランキング」、
確かにうなずける部分はある・・・、だけど自分にはピンとこない、
そんなことはないでしょうか。

私は、神奈川県相模原市に住んでいますが、完全にランキング圏外です。
いつも思うんです、「よい街なんだけどなあ・・・」と。

私がそう思うのは、住む場所を考えることが、とりもなおさず、
自分は毎日を、1年を、何十年を、どのように暮らしていきたいか、
いうならば、

「ジブンの人生をどのように生きたいのか」

という自分自身のあり方につながるからだと思うのです。

自由なライフスタイルといいますが、ライフスタイルは、
住む場所、住む都市、住む街、もしからしたら村に規定されてしまいます。

レストランやジムなどがライフスタイルに盛り込まれるなら都市部ですし、
サーフィンやボディボードなどであれば海の近くとなるわけです。

ヒトは、より充実した豊かな暮らしを求めて住む場所を探しています。

ところが、どの場所が自分にとって住む場所として良いのか、
どこに住めば自分が求める「ありたい姿」でいられるのか、
「自分らしい暮らし」ができるのか、
これらを測る"モノサシ"をほとんどの人が持っていません。

一般的には、
自分の職場への通勤にどのくらい時間がかかるのか、
その場所の不動産価格の相場はいくらなのか、
その場所のブランドイメージはいいのか悪いのか、
子どもの教育環境は整っているか、
買い物や病院などの施設は不便がないか、
このあたりがこれまでの住む場所を選ぶ条件だったかもしれません。

しかし、シングルか、夫婦か、子どもがいる家族か、といった世帯形態や、
働き方、そして消費傾向、ライフスタイルや価値観までもが多様化している、
そんな現代では、これらの条件だけで簡単に判断するのが難しくなっています。

たとえば、リノベージンで家探しの相談をお受けする場合であれば、
先の条件に加えて、
◆最寄駅の1日あたり乗降数は増えているのか
◆自分が使う道の交通量と通行量はどのくらいか
◆その場所の平均賃料はいくらなのか
◆その場所の中古売買実績はどうなっているのか
◆その場所のEQ値(幸福の3条件値ともいいます)はどうか
といった、まったく新しい"モノサシ"を提案しています。

これによって、家探しを相談してくれるクライアントのみなさんにとって、
本当に幸せになれる場所はどこなのかを考える基準を明確に提供しています。

そして、この"モノサシ"にプラスして、あなたが、ジブンの"モノサシ"、
例えば、好きなジブン、好きなモノ、好きなコト、時間、空間、感情、
これらを当てはめて決めた場所こそが、あなたの「特異点」になりえます。

一方で、あなたがふだんの生活で経験するコト、たとえば、
朝日が気持ちよくて風がさわやかでエネルギーがわいてくるとか、
サイクリングロードを自転車で駆け抜けるのが最高だとか、
夕焼けの商店街で晩飯のおかずを買って帰るとき切なくなるとか、
こういった五感で感じる感覚は"モノサシ"では測れないものです。

こういったセンシティブな感覚は「ジブン軸」といわれるもので、
特殊なコミュニケーション方法によって数値化(モノサシ化)できます。

リノベージンの家探しセッションでは、3つのチェックテストを使っています。

-------------------------------------------------------------------------------------------------
その① タイプ4分析テスト(王様、貴族、国民、学者に分類)
その② ライフウェイクシート(過去・現在・未来までの時間軸チェック)
その③ 人生の8つの分野ライフチャート(満足度による空間軸チェック)
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「ジブン軸」とは自分らしさを表すものです。

いいかえれば、"モノサシのゼロ地点"であり、
X軸、Y軸、Z軸の線が交わるセンター(基点)のことです。

場所探しも、家探し(マンション、戸建て、新築、中古リノベなど)も、
ジブン軸から測って、遠いか、近いかで合わないか合うかを判断します。

具体的に、リノベージンでの家探しセッションでは、
あなたの「ジブンらしさ」を象徴するものを1つ用意してもらいます。

服とか、時計とか、アクセサリーとか、万年筆やカバン、本、
楽器、バイク・・・、家具、家電など、
これこそ「ジブンらしさ」だと思えるものなら何でもけっこうです。

用意したら、アドバイザーからこんな質問をいたします。

◆「それは何ですか?」

◆「それがジブンらしさを表すのはなぜですか?」

◆「どんな意味をもっていますか?」

◆「ジブンにとって一番大事なのは何ですか?」

◆「そのジブンらしさを毎日に活かすにはどうしたらいいですか?」

◆「ほしいモノ、やりたいコト、なりたいモノを全部出してください」

全て洗い出したところで、関連するもの、共通項を持つもの、同カテゴリーのものでグループをつくります。

するとどうでしょう!

「ジブン軸」を取り巻く周辺の同心円上にグループがいくつかできてきます。
そのグループごとにあなたの直感でタイトルをつけていただきます。

たとえば、「仕事」「プライベート」「人間関係」「仲間」。
たとえば、「強さ」「やさしさ」「義理人情」「知恵」「信頼」。
たとえば、「うれしさ」「たのしさ」「ワクワク」「愛」「勇気」。

これこそが、リノベージンのロゴマークの由来でもあります。

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屋号・シンボルマークの由来

自分がほしいもの、やりたいこと、なりたいものが大きく分類され、
そのタイトルやキーワードから、自分らしさやありたい姿のヒントが見えます。

そのとき、自分にとって、住みたい場所、住みたい家が見えてくるはずです!

人間の「イメージ」と「連想」には、ものすごいチカラが秘められているのです。

住宅ローンを借りて成功したと語る33%の人が知っている銀行の話

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このところ低金利で推移していた住宅ローンの金利ですが、4月に入って大手銀行は10年固定型の住宅ローンを引き上げました。

上げ幅は、各銀行によって違いますが、だいたい0.5%ぐらい上がっています。

よく話題になるのは、
「今後の住宅ローンの金利は上昇するのか?」
という話です。

これまでの住宅ローンの金利は、超低金利がつづいています。

じつは、30年ほど前、昔の住宅金融公庫の金利が5.5%、
銀行の住宅ローンは年8.0%という高い金利でした。

今の金利状況からは考えられないほどの高い水準です。
それでも、当時は景気も上昇傾向でしたので住宅ローンを利用し、
みんながこぞって住宅購入に走りました。

今も昔も、家を買うにはどうしても住宅ローンを利用しないと、
買えない方が多いと思います。

どうせ住宅ローンを組むなら、なるべく低い金利で借りて、
毎月無理なく返済していきたい―――
あなたもそう思いませんか?

ではどうすればよいのでしょうか?

住宅ローンに一番詳しいのは、その住宅ローンを貸している銀行、
そこの「銀行員」に尋ねてみたらどうなるでしょうか?
考えてみましょう。

銀行というと、だいたい大通りに面した一等地に支店があります。
その銀行の住宅ローン窓口に行って、こう聞いてみます。

「住宅ローンのきちんとした説明をお聞きしたいのですが・・・」

「銀行員」さんがにこやかに応対しながら、
こんなパンフレットを使って詳しく説明をしてくれるでしょう。

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◆変動金利型・固定金利特約型(2・3・5・10年)最後までずーっと
◆店頭金利よりマイナス年1.7%~マイナス年1.85%

※銀行が企業と提携している住宅ローンの参考例です。

「ーということで、当行の住宅ローンをご利用いただくことで、
 〇〇様の住宅購入に最適な住宅ローンになると思われます」

スムーズに説明してくれる銀行員になんとなく安心してしまいそうですが、
必ずこう聞いておくことを忘れないでください。

「あなたが勧めてくださった住宅ローンが私が一番得をするものかもしれませんが、もしも、将来的に想定外の事態になった場合、私はどうしたらいいのか、アドバイスをいただけませんか?」

銀行員の回答として、以下のような話が出ると思います。

------------------------------------------
想定外の事態(今後の金利上昇)
------------------------------------------
・景気はまだまだ回復しない
・金利が上がるのはまだ先
・金利が上がった場合は、すぐに固定金利への変更が可能

チラシを使って進めてくる銀行のローン商品は、
基本的にすべて(後述する大きな分け方では)変動金利の住宅ローンです。

あなたが知っておかなければいけないのは、

住宅ローンの種類は1万種類を超えるほど膨大な数がありますが、
つきつめれば「変動金利」と「固定金利(全期間)」の2種類しかない、

という事実です。

私がいう「固定金利」とは、全期間固定金利といわれるもので、
「フラット35」が有名です。

「固定金利」の住宅ローンは、融資実行時または申込み時点で、
借り入れ開始から返し終わるまでの金利が決定していて変わりません。

住宅ローンを返し終わるまでの金利が決まっていて変わらないということは、
完済までの総返済額が決まっていて、将来の金利変動が関係ないということ。

家計の見通しもつけやすく、教育資金、老後資金、その他の資金計画、
すべてに渡ってライフプランが立てやすくなります。

先のチラシを見てみましょう↓

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◆変動金利型・固定金利特約型(2・3・5・10年)最後までずーっと

固定金利特約型となっているものは、固定金利期間選択型といって、
当初から一定期間だけ金利が固定されものをいいます。

多くの銀行で取り扱われ、借り入れ後、金利が固定される期間によって、
2年固定、3年固定、5年固定、7年固定、10年固定、15年固定、
20年固定、25年固定などがあります。

それぞれの期間が終わると、その時点の金利で改めて、変動金利や、
固定期間選択型を選ぶというカラクリになっているのです。

しかも、ごく一部の銀行には、一度、変動金利を選ぶと、
その後の見直しでは固定金利選択型を選べないという商品もあります。

これには十分注意していただきたいと思います! 必ず確認してください!!

金利が固定される期間が短ければ短いほど、当初金利は低めです。

銀行の金利引き下げ対象の代表的な住宅ローン商品であり、
先のチラシのようなカタチで住宅販売会社や不動産会社にて紹介されています。

この住宅ローンの怖いところは、金利が固定されていた期間が終わって、
その時点で適用される金利によって返済額がどんどん変わるところです。

じつは、変動金利も適用される金利によって返済額が変わりますが、
変動金利には返済額の上限が設定されているので、毎月の支払額が、
上限を超えることはありません。

一方、固定期間選択型には上限額が設定されておりませんので、
金利が上昇すれば、青天井で毎月の返済額も増加してしまいます。

くれぐれも当初の金利の安さに目をうばわれないようにしましょう!

銀行が本当は一番オススメしたい住宅ローンである変動金利は、
6ヶ月おきに金利が変更されるものをいいます。

固定期間選択型は、先ほどのように一定期間の金利が固定されますので、
一定期間が過ぎた後から、6ヶ月おきに変動することになります。

ですから、私個人としてはどちらも"変動金利"としか思えないのです。

また、銀行の昔ながらの慣習では、固定期間が1年未満のものを、
変動金利と呼ぶようにしているそうです。

ですから、銀行員にいわせれば、
「固定期間選択型は変動金利ではなくて固定金利です」
となります。
(私には巧みなレトリックとしか思えませんが・・・)

そして、一番の問題は、将来の金利が何%になるか、
それは誰にもわからない―――、
その事実なのです。

しかし、銀行員は、こんな提案をしてくるかもしれません。

「たとえば、〇〇さんが3000万円を35年返済で借り入れるとします」
「今月であれば変動金利(適用金利)0.625%ですので、当初の毎月返済額は7万9544円となります」
「しかし、全期間固定金利は優遇の適用がございませんので、金利は1.65%となりまして、毎月返済額は9万4075円になってしまいます」
「返済額の違いは1万4531円です」
「いかがでしょう、金利がお安い変動金利とそうでない固定金利では、同じ住宅を購入なさる場合でも金利が低い住宅ローンを利用する方がお得だと思います」

これが銀行員が得意とする、
"やっぱり金利の低い住宅ローンが一番ロジック"
です。

やせてもかれても、銀行というのは会社組織です。
会社とは利益を追求するための組織であることを忘れないでください。

あなたにメリットがあるローン提案と、
銀行という会社にとってメリットのあるローン提案、
利益を追求するならば最終的にどちらを提案すると思いますか?

中古マンションは見てから買えるから安心! チェックすべき46のポイントを押さえよう

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中古マンションを買う場合、売主さんがまだそこに住んでいることがあります。

その部屋で売主さんがどんな暮らし方をしているのかをオンタイムで見られる、
これって新築では絶対にありえないことです。

人の家に上がりこむアナタも、迎え入れる売主さんも、緊張が高まります。

けれど、
「窓からの眺めがサイコー、こんなに見晴らしがいいなんて」
「キッチンとリビングの位置はこのままがいい」
「おフロとトイレの位置は少し変えられたらいいな」
「全部の窓を開けるといい風が入るのね」
など、いざ生活すると気になるポイントを自分の五感で体感できます。

マンションの外に立って、エントランスの雰囲気を感じてみたり、
ポストの使い勝手、宅配ボックスのタイプ、オートロックはどんなか、
道路からエレベーターまで段差や階段で苦労しそうなところはないか、
を確認します。

《玄関から部屋までをたどってチェックするポイント》
・建物の外壁まわり、見た目、外灯
・自転車置き場、駐車場
・花や植栽の状態
・広場やベンチ周り
・エントランスの雰囲気
・ポスト、宅配ボックス
・オートロックのタイプ
・道路からエレベーターまでの距離、段差
・管理人室、常駐or巡回or非常勤
・掲示板、ごみ箱、掃除の状態
・ゴミ出しの場所、ルール
・エレベーターの使用状況、乗り心地
・建物内部のヒビや汚れ
・外階段や手すり周りのサビ、劣化
・部屋までの通路動線
・屋上の有無
・建物の内外の日当たり
・行き会う住人の雰囲気

特に、自転車置き場などの整理整頓の状態はしっかりチェックしましょう。

自転車を押していく時にジャマになるような障害物はないか、
停めやすいかどうか、雨よけはしっかりされているか、
なども確認しましょう。

自転車置き場がちゃんと整理整頓されていないマンションの場合、
管理組合の管理状態や住人同士の関係が良くないことが多いものです。

自転車置き場は、マンションルールが目で見てわかる場所なので、
ルールを守ろうという心がけを住人が持っているかのバロメータになります。

ゴミ置き場のルールはマンションによって異なります。

捨てる時間が厳しく制限されているマンションの場合、
あなたの日々の生活に大きく影響してしまうことにもなります。

朝、出かける時間に出せない、自分の休日と捨てられる曜日がかぶっている、
小さなことですが、いつも頭の片隅にストレスを感じてしまうかもしれませんし、

鍵がついているか、動物に荒らされないか、場所は遠くないか、
なども確認しておくことが大事です。

売主さんが住んでいる場合は、売主さんが依頼した不動産売買仲介業者が、
現地を見に行くときに立ち会ってくれます。

あなたが物件探しのパートナーに選んだ不動産売買仲介業者が、
次のAパターンかBパターンかの2パターンに分かれます。

A)あなたが売主さんの売却依頼を受けている仲介業者Aに依頼した場合
  -----------------------------------------------------------------------------------
  あなた→「買いたい」→【仲介業者A】←「売りたい」←売主さん
  -----------------------------------------------------------------------------------

B)まったく別の仲介業者Bに依頼した場合
  -----------------------------------------------------------------------------------
             【仲介業者A】←「売りたい」←売主さん
                ↑↓(共同仲介)
  あなた→「買いたい」→【仲介業者B】
  -----------------------------------------------------------------------------------

あなたが仲介業者Bに、そのマンションを紹介してもらった場合は、
仲介業者Bの担当者があなたを現地に案内する段取りをしてくれます。

この場合、現地に行ったときに疑問が生じたら、
①あなたから仲介業者Bに質問する
②仲介業者Bから仲介業者Aに問い合わせる
③仲介業者Aが売主さんに確認する
④仲介業者Aから仲介業者Bに回答がくる
⑤仲介業者Bからあなたに回答がくる
というカタチになります。

Aの場合は、仲介業者Aが双方の間を取り持ってくれます。

これは、案内中にあなたが売主さんに直接質問してしまうと、
売主さんが即答できなかったり、気分や感情で答えてしまうなど、
正しい回答が得られなくなって売買に影響が出てしまうためです。

「言った」「言わない」のトラブルになってしまうこともあります。

面倒だと思うかもしれませんが、売主さんへの質問は、
必ず同行している仲介業者の担当者を通しましょう。

また、その部屋のアピールポイントや、逆にマイナスポイントを、
仲介業者の担当者にあらかじめ聞いておくとよいでしょう。

そして、現地に行ったときには実際に確認してみるという流れです。

玄関周りから室内、そしてベランダまでの状態を自分の目で確認し、
自分の理想と比べてどうか、図面からのイメージと一致するか、
などを確認してください。

《部屋についたらチェックしておくべきポイント》
―玄関―
・玄関ドアの鍵タイプ、塗装状態
・玄関の土間の広さ、状態
・廊下の雰囲気、印象
・玄関~廊下の照明器具と明暗
・下駄箱の大きさ、状態
―部屋全体―
・間取り、部屋から部屋への動線
・壁紙(クロス)の状態
・床の状態
・幅木(壁と床の接点にある板)の有無、状態
・コンセントの数、使いやすい場所か
・ドアの使い勝手、状態
・照明器具の場所、状態
・カビや黒いシミの有無
・壁のへこみ、傷
―水廻り―
・洗面台とユニットバスの位置関係
・トイレの位置
・キッチンの位置
・給湯器の場所、タイプ
―設備など―
・エアコンの取り付け可能場所
・ブレーカー容量(〇A)
・点検口の位置
・サッシ周り、結露の状態
・火災報知機の設置
・破損している設備
―その他―
・ベランダの広さ
・洗濯物の状況
・騒音(生活音、排水)の状況
・ニオイ

以上、チェックすべき46のポイントは紙で持ち込んでチェックするのでなく、
項目を眺めながら具体的にイメージして頭にインプットしておきましょう。

このチェック項目を紙に印刷して、見学をしながら〇×チェックしていたら、
売主さんもびっくりしてしまいますから。

売主さんに替わって、自分がそこに住んでいる姿をリアルにイメージすること、
これが一番大切なことです。

もし、ワタシがここに住んだら―――、

◆Time(どんなときに)

◆Place(どの部屋で)

◆Occasion(どんな風に)

◆Target(目的~のしたいから)

◆Style(こうする!)

※リノベージンの設計では、このTPOTS(ティーポット)を使います。

ご飯を食べるとき、くつろぐとき、眠るとき、おフロに入るとき、
ありありとイメージすることができれば大丈夫です。

そして、さりげな~くチェックするのが大人のマナーです。

もし、売り出されている中古マンションが空室で、空っぽの状態だと、
これまで書いてきたように生活を体感イメージするのは難しくなりますが、
チェックするポイントは同じ46個です。

最後に、案内されて見学している時に座ることは、ほとんどありません。
常に立ち目線で見ることになりますので、目線が高い状態です。

実際に自分が住むときには、イスやソファーに座ったり、床に寝そべったり、
基本的に生活の目線は低くなります。

見学時には、意識して床に座って部屋を眺めたり、窓から見える景色を見る、
そんな風にしてみると、また気づくことが多いはずです。

せっかくの内部見学ですから、イメージと連想でワクワクしながら、
楽しい時間を過ごしていただきたいものです。

「中古を買ってリノベーションして住む」という人が増加した4つの理由!

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「リノベーション」という言葉もだいぶ耳にすることが多くなりました。

家を買う選択肢として、
あえて中古のマンションを買って「リノベーション」する。
そんな選択をする人が増え、ついに新築マンションの販売数を超えました。

◎朝日新聞 2017年02月01日 夕刊10面
 首都圏の昨年戸数マンション販売 中古逆転 新築信仰薄れる
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誰かがつくったお仕着せの空間にジブンを合わせるのではなく、
自分だけのライフスタイルを追求し、実現した完全オリジナルの空間。

簡単に言ってしまえば、

「中古マンションや中古一戸建てを買い、直して、住む」

これだけのことですが、「リノベーション」でできた家には、
あなたの「自由意志」が宿ります。

「直す」には2通りの言葉があります。

「リノベーション」と「リフォーム」、この2つの言葉は似ていますが、
実はまったく違うコンセプトなのです。

◆「リフォーム」とはーーー
古くなった建物を修理して新築の状態にまで戻すというコンセプト。
マイナス(ー)を元(±0)に戻す行為です。

◆「リノベーション」とはーーー
古くなった建物の経年変化した部分や間取りの狭さなどを個性と捉え、
住み手と建物をマッチングさせるために仲を取り持って再生するコンセプト。
つまり、
古くなったマンションや戸建てをお手ごろ価格で手に入れることができて、
完全にジブンにマッチさせた「ジブン仕様」の家に変身させてしまうこと。
マイナス(ー)を大幅なプラス(+)にもっていく行為です。

私達のふだんの生活に例えるならば、
「風邪をひいたら薬を飲む」とか、
「疲れとストレスでうつになったとき、元の状態に近づけるための治療をする」、
こういった対症療法が「リフォーム」のイメージ。

一方、「リノベーション」は、
「やせてかっこよくなりたい! なるぞ!!」とか、
「あの資格を取ろう! よーし、勉強するぞ!!」、
というように自分の「自由意思」を決めて環境や体質の改善をはかるイメージ。

これがリノベーションの大切なポイントであり、すごい所です。

だから、リノベージンで行うリノベーションは、
どんな"家"にしたいか、どんな"部屋"にしたいか、じゃなくて、
どんな"ジブン"になりたいか、どんな"人生"を送りたいか、なんです。

その先にあるのは、ワクワクするけど、すごくリアルな「夢の実現」です。

だから、今の住まいの「不平・不満・愚痴・泣き言、悪口・文句」を挙げるのではなく、
あなたの「嬉しい・楽しい・幸せ・愛してる・大好き・ありがとう・ついてる」から、
はじめます。

こうやってスタートしたジブンの「自由意志」と「想像力」があれば、
物件のマイナス点やパッと見に左右されたり、
購入予算に余計なお金を払ったりすることもなく、
リノベーションの本筋を踏みはずすことはありません。

これまで「中古マンション」や「中古一戸建て」を買うことは、
どちらかというと「妥協」や「プア」なイメージだったかもしれません。

これは、きわめて日本的な"新築最高病"ともいうべきものでした。

しかし、今は新築を超えるコンセプトとして、
「中古を買ってリノベーションする」スタイルが急増しているのです。

◎朝日新聞 2017年02月01日 夕刊10面
 首都圏の昨年戸数マンション販売 中古逆転 新築信仰薄れる
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大きな理由は以下の4つです。

1.好きなエリアで物件を選べる。しかも、駅近など新築ではありえない立地も。

2.現在の建物、管理状態、近所の住人、窓からの眺めなど確認してから買える。

3.ジブンの好きなように間取りも設備も内装も決めていい。しかも、新築の注文住宅のように決めることが多すぎてストレスがたまることもない。

4.立地、間取り、広さなど、新築と比べてはるかに求めやすい値段で手に入る。

「事前に安心・安全を担保できて値段が安い中古を買おう!」
「好きなライフスタイルを思い切り楽しめるようにリノベーションしよう!」
これが「中古を買ってリノベーションして住む」ムーブメントの理由です。

従来の新築マンションや新築戸建てでは実現が難しかった、
"ジブンらしい暮らし"が本当に実現するからです。

また、新築より"つくるストレス"が少なくて済むのも大きな理由です。

注文住宅を建てようと思うと、まっさらな土地から始めて、家1棟まるごと、
全部を考えて決めていかなくてはなりません。
後悔したくないからこそ、時間と労力を費やして打ち合わせや相談を重ねますが、
これは相当な負担になるのです。

これが中古ならば、もともとある構造、間取り、制約などからスタートでき、
短期集中で考えて決めることができます。
これは非常に楽しくてワクワクする時間で、新築に比べて気が楽だといえます。

さらに、リノベーションした自分らしい居心地のいい空間で時間を過ごすことは、
ジブン自身の人間力を高めることにつながります。

中古リノベーションをした人の中には、適当な時期になったところで転売して、
次の住まいへとステップアップしていく人もいます。

最近では、賃貸住宅にも個性的な物件を求める人や不動産業者が増えており、
中古リノベーションした物件の需要は高いといえます。

10年前、「リノベーション」という言葉が出はじめた頃、
住宅ローンをはじめ、国の融資サポートは充実にはほど遠い状態で、
築30年とか40年のマンションでは満足に住宅ローンも組めませんでした。

物件は住宅ローンで買えても、改装費用は高い金利のリフォームローンを組むとか、
現金で用意しなければならず、工面できなければあきらめるしかなかったのです。

今では、物件+リノベーション費用をまとめて借りられる住宅ローンがあり、
リノベーションを前提とした物件の仲介も活発になっています。

こういった金融面の充実によって、中古リノベーションはグッと身近になりました。

リノベーションではどこに頼むか、そのパートナー選びが重要になります。

不動産会社、大手ハウスメーカー、工務店、リノベーション専門会社、建築家など、
パートナー先はよりどりみどりですが、物件探しから住宅ローン、改修工事まで、
すべてをワンストップでできるところを探しましょう。

そして、自分で必要なものとそうでないものをしっかり分けて、自分で進みたい方向を決めることが大事です。

そこまでできれば、プロ集団があなたの要望を具体的に形づくってくれます。

新築に比べると、リノベーションの方向を決めるのはとても簡単です。

よけいなことを深く考える前に、
「ワタシは〇〇が一番大事!」
「ワタシは〇〇なジブンになりたい!」
と声に出してみましょう。

自分にとっての〇〇を埋めてみてください。

何でもいいのです。

家と関係ないように思えるかもしれませんが、
ここからはじめると中古リノベーションの全体のイメージや方向性が見えてきます。

物件の良し悪しや間取り、設備など、物理的な家要素に先走らず、
まずはコンセプトです。

"ジブン基準"を絞り込みましょう。

最後に、今後の社会を考えれば、
「リノベーション」が中古ストックの再生の輪を生みだすことにもなります。

「古いから」とか「新築じゃないから」といって、まだ住める家を空き家にし、
新築をどんどん建て続けることはすでに限界です。

国もじょじょに「ストック重視」になり、今後、中古物件が正しく評価される状況が整いつつあります。

「リノベーション」は、私達が直面するな悩み、
「賃貸をいつまで続けるのか? 家を買うべきか?」
「土地付き一戸建てがいいのか? マンションはありなのか?」
そんな家を買うという悩みごとを解決する身近で現実的な選択肢となりつつあります。

住宅ローンの選び方、借り方、返し方の3つのポイントでワクワク楽しい中古リノベーションを実現する方法

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住宅ローンの選び方・・・、変動金利がいいのか? 固定金利か?
いや、もっとほかに良い借り方があるのだろうか・・・。

たいていの人は、中古マンションを買ってリノベーションするときも、
一戸建てを買うときも、住宅ローンを借りるにあたって大いに悩みます。

9年前の私もずいぶん悩んでいました。

しかし、住宅ローンの「正しい選び方」「正しい借り方」「正しい返し方」
を知った今では、あの頃の悩みも妙に懐かしい思い出です。

当時の私は、とにかく一番お得な住宅ローンを知りたい一心で不動産屋めぐりをしていました。

あなたは、一番お得な住宅ローンはどこにあるか、
を知っていますか?

いま現在、住宅ローンを扱う金融機関は日本全国に1500社以上あるといわれます。

さらに住宅ローンの種類も2万種類をラクに超えるといわれ、
正確な数はFP(ファイナンシャルプランナー)でもつかめないほどです。

これだけの数があると、全部の住宅ローンから一番お得なものを選ぶことは、
ほぼ不可能なのです。

そこで、

少しでもジブンにとって良い住宅ローンを選びたければ、
ちょっとしたノウハウ(know-how)が必要になるんです。

誰でも知っているようなメガバンクだから大丈夫なんてことはありませんし、
地域密着で昔からある地元の銀行だから安心なんていうこともありません。

まず大事なのは"ジブン基準"。

ジブンにとって理想的な住宅ローン借り入れの条件を整理するのが第一です。
それから、その条件に近い住宅ローンを探していく。

これが「中古+リノベーション」にぴったりの、
「ジブン史上最高の住宅ローン」を見つけるための、
最も最適なノウハウ(know-how)、1つ目のポイントです。

一方で、不動産屋さんやリノベーション会社によっては、

「うちの住宅ローンは、〇〇銀行さんと提携している特別のローンなので、かなりおトクな住宅ローンですよ」

なんて力いっぱいに主張してたりします。

そもそも論でいくと、住宅ローンの相談ごとをダレにするか?
これが家を買った後の人生の明暗を分ける、ものすごく重要な2つ目のポイントです。

ここで大事なのは、住宅ローンの相談は、相手が真に信頼できる人かどうかの見極め。

ここを間違えて、担当者のいうがままに住宅ローンを選び契約してしまった場合、
最終の完済までに支払う金額が最大600万~700万も変わることがあります。

たとえば、大手ハウスメーカーの営業マンに相談したとしましょう。
彼らに相談するメリットとデメリットを考えてみます。

まずメリット。これは取引銀行の多さです。

前述したように、住宅ローンの種類は扱う金融機関の数に比例しています。

複数の銀行と懇意にしている大手ハウスメーカーなら、
提携住宅ローンの種類も多くなり、選択肢が多くなるはずです。
これは選ぶ側にとって、何社もまわる手間が省けるということになります。

デメリットとしては、営業マンによっては、自社のために、
売り手側の都合で一方的に「会社が得をする住宅ローン」を勧める人がいることです。

あなたの基準、家計、人生プランに適した住宅ローンという視点ではなく、
自社の視点で自社にメリットをもたらす住宅ローンをあの手この手を駆使して、
あなたに組ませようとすることに気をつけましょう。

たとえば、2年固定や3年固定といった、最初の数年の返済額が低い
変動金利(銀行によってはこれを固定金利と言い切るところがありますが・・・)、
の住宅ローンを勧めてくるなんていうのが典型的なパターンだったりします。

ほかにも、営業マンによっては、どこよりも多くの住宅ローンを扱っているように
見せかけながら、最初から自社のメインバンクの住宅ローンに誘導しようとする、
そんな筋書きをあらかじめ用意している場合もあります。

では、だまされないためにはどんな予防策を講じたらいいのでしょうか?

これまで挙げてきたような営業マンの多くはお金の専門家ではありません。

住宅ローンはもとより、家計についても、保険についても、投資についても、
専門家ではないのです。

この人たちの最大の関心ごと、目的は、「家を売ること」。
けっして、「住宅ローン」を売ることではありません。

あなたが、どんな住宅ローンを選ぼうが、どんな借り方をしようが、
どんな返し方をしていこうが、営業マンの会社に入るお金は家の金額だけ。

あくまでも「家を売ること」のために、住宅ローンを紹介しなければならない、
だから、単なる営業ツールのひとつとして勧めているだけ。

だから、住宅ローンのリスクを深く考える必要もないし、
家の購入マインドに水を差すようなリスクの話なんてしたくないわけです。

あなたにとって、聞きゴコチのいい情報だけを与えておきたいのです。

そして、万が一将来的に金利上昇などで、あなたが返済不能に陥った時、
その営業マンは「それは自己責任ですよね」と知らぬ存ぜぬを決め込みます。

ゾッとする話だと思うかもしれませんが、これまでに住宅ローンを組んだ、
多くの人たちがこうやってローン破産、ローン地獄に踏み込んでいきました・・・。

誤解しないでほしいのですが、こんな営業マンばかりではなくて、
住宅ローンの知識をしっかり勉強して真面目に勧めてくれる営業マンもいます。

そこで、「営業マンの見分け方」が最後の3つ目のポイントになります!

これは簡単なことなのですが、
営業マンに本当に私たちのことを考えて相談に乗ってくれているか?
直接聞いてみるのです。

具体的には、こう問い返すようにしてみてください。

「あなたが勧めてくださった住宅ローンが私が一番得をするものかもしれませんが、もしも、将来的に想定外の事態になった場合、私はどうしたらいいのか、アドバイスをいただけませんか?」

本当にあなたの背景から将来を考えて住宅ローンを提案してくれているのなら、
金利や収入が変動したときに備えて、必ずアドバイスを用意しています。

つまり、信頼できない営業マンは、
「そんなことはまず起こらないので大丈夫です」
と対策の必要性がないと言ったり、
「まあ、そのときは相談していただければ状況に応じてアドバイスさせていただきます」
とかなんとか、うまいこと言ってかわそうとするでしょう。

そんなときは、その営業マンの関心はあなたから得る売上だけだと判断していいでしょう。

信頼できる営業マンは、万が一に備えたアドバイスはもちろんのこと、
住宅ローンの選び方、借り方、返し方について、家計、貯金、保険、資産を交えて、
きちんと有用なアドバイスをしてくれるはずです。

人生と家とライフスタイルと幸せはつながっている!

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人生と家とライフスタイル、そして幸せ、
いっこいっこを見て、考えて、手に入れようとすると難しいと思いませんか?

難しいし、わからなくなってしまうことも多々あります。

でも、全部をつなげて見る、全部をつなげて考えてみると、
なんか不思議とわかってくるんです。

そして、それは幸せにつながっていく。

今、あえて中古マンションを購入して「リノベーション」する、
そんな家の買い方をする人がジワジワ増えてきています。

私たちリノベージンも、そんな会社のなかのひとつです。

お仕着せの空間に自分を合わせるのではなくて、
自分らしい、自分たちらしい生き方、暮らし方を追求する方法があります。

一戸建て、マンション、新築、中古、いろいろな家探しがあるなかで、
中古+リノベーションが一番、なんていうつもりはありません。

家が変わることは、人生を変える大きなチャンス。

その道があなたのライフスタイルの実現と幸せにつながるように、
あなたの人生とライフスタイルと幸せという観点から、
家のことを考えてみませんか?

「リノベーション」、

それは、わたしたちが直面する悩み、

「賃貸をいつまで続けるのか?」
「狭くても一戸建てがいいのか?」
「本当に家を買うことが得なのか?」

そんな迷いの中間を埋めてくれる、
身近で現実的な選択肢となりうる可能性があります。

まずは、単純に賃貸との金額比較で考えるのではなくて、
自分の年齢、自分の人生のいちばん意欲的な時間を、
質のいい空間で過ごすことを考えます。

自分の時間に「投資」するように、
自分の空間に「投資」するという意識をもってみたら・・・。

家を買うことは特別な、イレギュラーなことではなくて、
旅行や趣味、好きな服やご飯を食べることと同じように、
人生をワクワクしながら楽しむためにお金をかけることなんです。